Обновлённые в 2020 году правила изменения статуса помещения в многоквартирном доме от жилого к нежилому или наоборот имели целью защитить обычных граждан от нежелательного соседства с бизнес-структурами, открывающими свои подразделения в жилых домах.
Как изменить статус помещения в соответствии с новыми требованиями законодательства, какие для этого нужно подготовить документы и как выглядит образец заявления о переводе жилого помещения в нежилое?
Об изменениях в Жилищном Кодексе
Нововведения в жилищном законодательстве затрагивают не только предпринимателей, которые выкупают жилые квартиры для того, например, чтобы открывать в них салоны красоты или переоборудовать под офисы, но и жильцов многоквартирных домов. Без согласия соседей теперь невозможно изменить статус квартиры с жилой на нежилую. Несмотря на то, что интерес для предпринимателей представляют, чаще всего, квартиры на первом этаже, даже жилец самого верхнего этажа может повлиять на перевод жилого помещения в нежилое.
Согласно новой редакции ЖК (ст.22—23), для изменения статуса помещения нужно проводить общее собрание, на котором будет получено согласие жильцов на перевод квартиры из жилой в нежилую. При этом:
- список для согласования должен быть дополнен протоколом ОСС (общего собрания собственников) и согласием соседей;
- для определения кворума по вопросу перевода теперь принимается во внимание количество подъездов в доме;
- принять решение переводе можно на основании большинства голосов;
- собственник каждого помещения, имеющего общее перекрытие с рассматриваемой квартирой, должен письменно подтвердить своё согласие на перевод;
- если для изменения статуса помещения требуется реконструкция, своё согласие должны подтвердить абсолютно все собственники, проживающие в доме (этот пункт остался без изменений по сравнению с предыдущей редакцией ЖК);
- после изменения статуса, т. е. после переоборудования квартиры под магазин или офис, владелец должен замуровать дверь, ведущую в подъезд.
Зачем жилое помещение переводят в нежилое
Изменение статуса квартиры требуется, чаще всего, для ведения в ней коммерческой деятельности. В жилом помещении можно только проживать или заниматься одновременно с этим небольшими подработками. Использовать такое помещение в качестве офиса, магазина, склада или производственной линии недопустимо. Учитывая стоимость коммерческой недвижимости, особенно в мегаполисах, многие предприниматели предпочитают переоборудовать собственное жильё в рабочее место.
Чтобы организовать на месте жилой квартиры коммерческое заведение на законных основаниях, нужно пройти определённую процедуру и получить соответствующее разрешение муниципальных властей.
В новых современных домах первые этажи изначально отводят под магазины, фитнес-клубы, салоны красоты или офисы. Если это предусмотрено проектом, такие помещения сразу имеют отдельный вход и являются нежилыми. Покупая квартиры в таких домах, жители заранее знают о таком соседстве, поэтому никаких разрешений для ведения коммерческой деятельности в этих помещениях не требуется.
Общие правила и условия
Собственник помещения в многоквартирном дом, желающий сменить его статус, должен знать, что:
- перевод жилой квартиры в нежилую должен происходить в строгом соответствии с положениями ЖК и Градостроительного кодекса;
- такое помещение должно находиться на первом этаже. Если оно расположено выше, помещения под ним должны быть тоже нежилыми;
- если дом относится к фонду социального найма, перевод квартиры в нём не предусмотрен;
- нельзя переводить помещение, чтобы проводить в нём богослужения.
Прежде чем переходить к реализации задуманного перевода, нужно проверить:
- имеется ли доступ помещения к жизненно важным коммуникациям;
- планируется ли в ближайшее время реконструкция или капитальный ремонт здания, в котором расположена переводимая квартира;
- не относится ли данное здание к культурному наследию;
- не контролирует ли здание гражданская оборона;
- не находится ли здание в аварийном состоянии и не планируют ли его снос.
Если требуется перепланировка помещения, нужно переделать квартиру в соответствии с подготовленным заранее планом. Приёмная комиссия фиксирует факт перепланировки составлением акта. После этого нужно оформить Технический план реконструированного помещения и переписать данные ЕГРН.
Как составить заявление
Если владелец помещения а многоквартирном доме желает изменить статус своей квартиры с жилой на нежилую, он должен направить муниципальным властям заявление, уведомляющее о подобном намерении. Образец такого заявления выглядит следующим образом:
- в правом верхнем углу нужно указать наименования органа местной власти, которому адресуется заявление;
- ниже заявитель указывает личные данные – ФИО, адрес, телефон, email;
- далее – по центру заголовок «Заявление о переводе жилого помещения в нежилое»;
- затем следует основное содержание документа, текст которого, как правило, следующий: «Я, гражданин РФ (ФИО), дата рождения (число, месяц, год), паспорт (серия, номер) выдан (кем и когда), прошу разрешить мне перевод жилого помещения в нежилое для его дальнейшего использования в качестве (указать, в каком качестве). Данное помещение представляет собой однокомнатную (двух-, трёх-, четырёх- и т. д.) квартиру общей площадью (м2), расположенную по адресу (город, улица, дом, номер квартиры). Я являюсь единственным собственником указанной квартиры»;
- после этого заявитель уточняет, требуется ли перепланировка для использования помещения в качестве нежилого;
- ниже основного содержания размещают перечень прилагаемых к заявлению документов;
- завершается документ датой и подписью заявителя.
К заявлению прилагается пакет документов, подтверждающих обоснованность намерений заявителя.
Скачать образец
Скачать форму (бланк)
Документы
Полный список необходимых документов для перевода теперь включает:
- оформленное соответствующим образом заявление;
- бумаги, подтверждающие, что заявитель действительно является собственником рассматриваемого помещения;
- техническую документацию на предназначенное к переводу помещение;
- план всех этажей дома, в котором находится данная квартира;
- в случае необходимости – согласованный проект реконструкции или перепланировки рассматриваемого помещения;
- протокол ОСС многоквартирного дома с резолюцией о согласии на перевод данной квартиры в другой статус;
- подтверждения согласия каждого из владельцев квартир, граничащих с переводимым помещением, на изменение статуса.
Требования к протоколу
После вступления в силу нововведений, при рассмотрении возможности перевода жилого помещения в нежилое полномочия ОСС расширились, и был установлен новый порядок определения кворума. Так, если в многоквартирном доме больше двух подъездов, решение собрания будет легитимным, если в нём приняли участие жильцы, имеющие право на 50% голосов, в том числе:
- жители подъезда, в котором находится рассматриваемая квартира, имеющие право на 2/3 голосов;
- собственники квартир, примыкающих к рассматриваемому помещению, имеющие право на 50% голосов.
Для принятия решения должно набраться больше половины голосов из числа присутствующих и, кроме того, проголосовать «За» должно большинство жильцов подъезда, в котором находится переводимое помещение. Если же в доме один подъезд, для получения кворума необходимо присутствие собственников, которым принадлежит 2/3 голосов. Если при рассмотрении вопроса о переводе будет присутствовать меньшее количество участников, протокол такого собрания может быть оспорен.
Согласие соседей оформляется в произвольной форме, но в нём должны быть обязательные реквизиты. Каждое письменное согласие должно представлять собой отдельный документ с указанием:
- ФИО собственника;
- полного наименования юридического лица, если помещение является собственностью компании;
- паспортных данных владельца;
- номера квартиры, примыкающей к переводимому помещению;
- реквизитов документации, подтверждающей право собственности.
Почему могут отказать в переводе
Возможной причиной отказа в изменении статуса помещения может оказаться несоответствие данной квартиры предъявляемым к ней требованиям, например:
- переводимое помещение не имеет отдельного входа и оборудовать такой вход невозможно;
- квартира является чьим-либо постоянным жилищем;
- помещение имеет обременения в виде чьих-либо прав;
- переводимая квартира является частью жилого помещения.
Отдельный вход в нежилое помещение был нужен и раньше, но по новым правилам, доступ в открываемый салон или магазин должен быть полностью исключён через те помещения, по которым соседи проходят в свои квартиры. Помимо прочего, отказать в переводе могут, если были допущены грубые нарушения или выявлены факты мошенничества при оформлении документов.
Таким образом, чтобы изменить статус помещения в многоквартирном доме с жилого на нежилое, потребуется оформить заявление установленного образца, приложить к нему пакет необходимых документов и подать на рассмотрение в местный муниципалитет. Перед тем, как составлять заявление, нужно получить согласие жильцов дома на перевод жилой квартиры в нежилую. Такое согласие оформляется по итогам общего собрания жильцов дома. Если одно из предъявляемых к данному помещению условий не выполнено, в переводе могут отказать.
