Выселение прописанного человека, собственником квартиры, законодательство

Процедура выселения без согласия жильца, как правило, связана с судебным разбирательством и длительным ожиданием решения вопроса, даже если выселяемый не является владельцем жилого помещения. Выселение из квартиры прописанного человека (не собственника) должно происходить в строгом соответствии с требованиями законодательства. Если собственник желает выселить прописанного в квартире человека, он должен иметь для этого достаточно веские основания.

Основания

Согласно статьи 35 ЖК РФ, выселить прописанного в квартире гражданина можно после того, как утратит силу его право пользования этим помещением. Собственник может иметь массу причин и поводов выселить проживающих и прописанных в квартире жильцов, но чаще всего основания для выселения бывают следующими:

• разрыв брачных отношений или лишение родительских прав;
• истечение срока действия договорённости о найме;
• жилец длительное время не проживает в квартире;
• долги по оплате услуг ЖКХ;
• жалобы соседей;
• нецелевое использование жилья, нанесение ущерба помещению.

Если человек проживает в служебной квартире, то основанием для выселения может быть увольнение или окончание срока действия рабочего контракта. Если квартира находится в муниципальной собственности, то выселение прописанных жильцов возможно при сносе здания или в случае передачи помещения государственным учреждениям, религиозным организациям и т. д.  

Выселение новым собственником

Гражданин становится собственником квартиры на основании договора купли-продажи, дарственной или завещания. Проблема в том, что вместе с квартирой новому собственнику могут достаться прописанные в ней жильцы, которые не всегда согласны на добровольное выселение. Юридическая практика свидетельствует о том, что новому владельцу бывает проще выселить жильцов, которые являлись посторонними людьми предыдущему хозяину помещения, т. е. обычными квартиросъёмщиками или арендаторами.

Несколько иная статистика у тех решений судов, которые принимались относительно выселения родственников предыдущего владельца. Согласно ст. 292 ГК РФ, одновременно с переходом права собственности на жильё прекращаются права пользования этим помещением членов семьи предыдущего владельца. Однако, при выселении новым собственником прописанных в квартире жильцов, следует учитывать, что:

• если в момент приватизации квартиры кто-либо из прописанных в ней жильцов отказался от своей доли в пользу собственника, такой жилец получает право на пожизненное проживание в этой квартире. Иск о выселении такого человека, скорее всего будет отклонён судом;
• для выселения несовершеннолетнего, который находится под опекой кого-либо из членов семьи собственника или остался без родительского попечения, необходимо согласие органов опеки. Чтобы получить такое согласие, нужно подтвердить, что жилищные условия ребёнка на новом месте будут не хуже, чем на предыдущем;
• в пунктах 2 и 3 статьи 292 ГК РФ есть указание на то, что члены семьи теряют право пользования помещением при смене собственника, если законом не предусмотрено иное. Это означает, что, если, например, право на проживание указано в завещании предыдущего владельца, то жилец сможет защитить это право в суде.

Нюансы из судебной практики

Если обобщать опыт судебной практики относительно выселения прописанных в квартире людей новым владельцем помещения, можно выделить ряд наиболее типичных случаев, с которыми сталкиваются продавцы и покупатели жилья.

Суд может признать законным право на проживание в квартире человека, ошибочно признанного пропавшим без вести. Поэтому при покупке жилья вовсе не лишним будет поинтересоваться, нет ли в семье продавца пропавших без вести. То же самое касается родственников, отбывающих тюремный срок. Несмотря на то, что такие лица после вынесения приговора снимаются с регистрации, может оказаться, что этот гражданин в своё время отказался от приватизации в пользу родственников и теперь имеет полное право проживать в этой квартире.

Если выселение инициировано одним из супругов (например, при разводе), который является собственником, суд может разрешить второму из них продолжать проживать в квартире в течение 3-12 месяцев, при условии, что у ответчика нет иного жилья и нет средств на покупку или аренду другой жилплощади. Помимо этого, достаточно сложно будет выселить прописанных в квартире:

• супруга, если в брачном договоре есть пункт о его праве на проживание в данном помещении;
• иждивенцев и лиц на алиментном содержании собственника. Например, муж, желающий выселить бывшую жену с ребёнком, сможет сделать это, предоставив им другое жильё с условиями не хуже имеющихся.

Вопросы выселения членов семьи могут быть достаточно сложными и запутанными. В качестве примера можно привести ситуацию гражданки М. Началось с того, что у гражданина Л. умерла жена и он пригласил для совместного проживания гражданку М., не имевшую собственного жилья. Вдовец прописал женщину в квартире и через какое-то время тоже умер. После этого появилась родная дочь гражданина Л. и продала квартиру, оставив гражданку М. на улице. Суд признал действия дочери законными, вследствие того, что её права на квартиру были первоочередными, т. к. в завещании не было указано иного.

Выселение из служебного помещения

В соответствии со ст. 92 ЖК РФ, служебная квартира относится к категории специализированных жилых помещений. Квартира такого типа:

• должна находиться в государственной или муниципальной собственности;
• не может продаваться или сдаваться в аренду;
• предоставляется на основании договора социального найма без передачи в частную собственность.

Порядок предоставления такого жилья регламентирован ст. 90 ЖК РФ. Между сторонами подписывается договор, согласно которому жилец пользуется квартирой, оплачивая только коммунальные услуги. Такой договор может быть расторгнут:

• в связи с окончанием срока его действия;
• по инициативе нанимателя, у которого появилась возможность проживать в собственном или другом съёмном жилье;
• за нарушение правил пользования жильём и нанесение ущерба помещению;
• по взаимной договорённости сторон.

Выселение из служебного помещения в принудительном порядке происходит по решению суда, если имеются основания, перечисленные в ст.83 ЖК РФ. Владелец служебного жилья имеет право выселить нанимателя:

• за неуплату услуг ЖКХ в течение полугода или более длительного периода;
• за использование жилья не по назначению. Нельзя размещать в квартире промышленное оборудование и заниматься производством какой-либо продукции, устраивать в жилом помещении склад, магазин и т. д.;
• за систематическое нарушение правил общественного проживания. Инициировать выселение могут соседи, права и интересы которых наниматель игнорирует.

Если срок рабочего контракта сотрудника с предприятием истёк, ответственный квартиросъёмщик получает уведомление о необходимости освободить служебное помещение в указанные сроки. Если по истечении предоставленного времени наниматель продолжает проживать в служебной квартире, собственник обращается в суд с иском о выселении данного гражданина. Суд, как правило, даёт ответчику 5 дней на то, чтобы выехать. Если этого не происходит, оформляется исполнительный лист, который направляют в Службу судебных приставов. Далее вопросами выселения квартиросъёмщика занимается судебный пристав.

Действия судебного пристава

Вопросы, связанные с регистрацией и учётом граждан, находятся в компетенции ГУВМ МВД: это ведомство заменило в 2016 году УФМС. Собственник может обратиться напрямую в миграционную службу или подать заявление о снятии с учёта выселяемого гражданина в службу приставов. Обращение приставов в УФМС (ГУВМ МВД) необходимо для уведомления о начале процедуры выселения и для снятия с регистрационного учёта выселяемого жильца.

В общем случае после получения исполнительного листа пристав действует следующим образом:

• изучает обстоятельства дела, в отношении которого открыто исполнительное производство;
• извещает стороны конфликта о том, что исполнительное производство возбуждено;
• предпринимает попытку договориться с ответчиком о добровольном выселении. Пристав может предоставить выселяемому ещё несколько дополнительных дней на то, чтобы освободить помещение;
• если ответчик не выполняет требование пристава и не выезжает из квартиры, то, в соответствии со ст. 17.15 КоАП РФ, пристав имеет право выписать штраф в размере от 1 до 2,5 тысяч рублей. Повторный штраф составит 2-2,5 тысячи рублей;
• отправляется по адресу расположения квартиры и приступает к принудительному выселению ответчика, обратившись, при необходимости, за помощью к сотрудникам полиции или МЧС;
• оформляет акт о выселении. Этот документ, который составляется в присутствии всех участников спора, а также двух понятых, должен содержать:
  • должность и ФИО пристава;
  • личные данные граждан, которые являются сторонами конфликта;
  • реквизиты исполнительного дела;
  • детальную опись имущества, подлежащего выносу из квартиры;
  • дополнения истца и ответчика (если в этом есть необходимость);
  • подписи участников процедуры, дату выселения;
• составляет постановление о прекращении исполнительного производства и направляет в ГУВМ МВД уведомление о том, что выбывшего гражданина можно снимать с регистрационного учёта.

Иск о выселении

Правила оформления и подачи искового заявления о выселении регламентированы статьями 131 и 132 ГПК РФ. Образец иска о выселении должен выглядеть следующим образом:

• в правом верхнем углу оформляется шапка документа, в которой нужно указать:
  • наименование судебного учреждения, в которое додаётся иск;
  • ФИО и адрес истца, ответчика и третьих лиц (при необходимости);
• по центру документа пишется его наименование;
• далее следует изложение сути претензии. Здесь следует указать:
  • адрес квартиры, которая является предметом спора;
  • подтверждение права собственности на недвижимость с указанием реквизитов документов, на основании которых это право получено;
  • площадь жилого помещения и количество проживающих в нём лиц;
  • паспортные данные ответчика, период его проживания в квартире;
  • основания для подачи иска о выселении – развод, нарушение правил проживания и т. д. Этот пункт следует осветить особенно детально, указав как можно больше подтверждённых случаев нарушений жилищного законодательства, использования жилья не по назначению и т. д.;
  • подтверждение попыток досудебного решения вопроса;
• просьба истца. В этой части необходимо чётко сформулировать своё ходатайство;
• нормативно-правовой документ, на основании которого подаётся иск;
• перечень подтверждающей документации;
• дата, подпись.

К исковому заявлению следует приложить любые документы, которые могут служить подтверждением обоснованности претензий, а также квитанцию об уплате госпошлины. Пакет подтверждающих бумаг может включать:

• документальное подтверждение права собственности на жильё;
• свидетельства о браках и разводах, а также о рождении детей;
• подтверждение регистрации ответчика в квартире;
• письменное уведомление, которое истец направлял ответчику, с предложением добровольно освободить занимаемую жилплощадь;
• свидетельства соседей и т. д.

Выселение собственником прописанных в квартире лиц должно происходить в строгом соответствии с законом, без нарушения прав обеих сторон. Чтобы выселить жильцов с регистрацией, необходимо иметь основания, перечисленные в Жилищном Кодексе РФ. Если собственнику не удаётся договориться с жильцами о добровольном выселении, подаётся иск в суд. Если ответчик не выполняет требование суда и не освобождает помещение, возбуждается исполнительное производство и вопросами выселения занимаются приставы.