Российское законодательство позволяет выселять граждан из жилого помещения при наличии четких правовых оснований. Если лицо, в отношении которого инициирована подобная процедура не желает покидать жилплощадь к нему по решению суда могут быть применены принудительные меры. Судебная практика по гражданским делам о выселении из квартиры подтверждает их сложность и запутанность. Кроме того, существуют категории граждан (несовершеннолетние, недееспособные), выселить которых практически невозможно.
Принудительное выселение: понятие и основания
Принудительное выселение представляет собой процедуру лишения права проживания в жилом помещении отдельных граждан или семей, которые пребывают в нем не на законных основаниях. По ее итогам лицо снимается с регистрации и физически покидает квартиру.
Важно! Ст.40 Конституции не позволяет лишать жилья граждан, за исключением решения судебной инстанции.
Правовые причины для подобных действий прописаны в Жилищном, Гражданском кодексе и ГПК РФ. Они указываются в исковом заявлении и при их отсутствии суд не будет рассматривать дело. Инициировать выселение можно по следующим основаниям:
Собственника жилья
- систематическое игнорирование прав соседей;
- нарушение условие ипотечного договора в части исполнения финансовых обязательств;
- незаконное возведение жилья;
- неправильная перепланировка;
- большой долг по обязательным платежам (при наличии еще одной квартиры или дома);
- перепрофилирование жилого помещения под иные цели (коммерческие или производственные).
Лица, проживающие по договору социального найма
- долг по квартплате за 6 месяцев и более;
- отсутствие в квартире на протяжении полугода;
- несоблюдение условий договора социального найма;
- передача жилья в субаренду без согласия собственника;
- незаконная перепланировка;
- игнорирование прав соседей;
- бесхозяйственность либо перепрофилирование жилплощади в нежилую.
Подобные условия распространяются на лиц, живущих в арендуемой квартире. Дополнительно к ним добавляется нарушение договора аренды и отсутствие арендной платы в течение двух месяцев и больше.
Процедура выселения из жилья
При наличии правовых оснований выселение из квартиры по закону является допустимым. Сделать это можно как по решению судебной инстанции, так и во внесудебном порядке.
Внесудебное выселение
В юридической практике есть немало ситуаций, когда выселение осуществлялось без судебного постановления. В первую очередь, к таким случаям относится возникновение реальной угрозы здоровью и жизни проживающих граждан. Например, при повреждении кровли, стен либо возникновении опасности их обрушения. Во избежание жертв выселение производится, не дожидаясь решения суда.
Внесудебное выселение возможно при инициативе собственника жилья при условии согласия другой стороны на подобные действия. Также свое желание съехать вправе высказать наниматель. Если он живет не один потребуется получить согласие всех проживающих с ним лиц. ЖК РФ обязывает уведомить собственника либо нанимателя о намерении выселения за три месяца.
В ст. 35 ЖК РФ не приводится четкого ответа на вопрос о форме уведомления, поэтому теоретически она может быть устной. Однако такое решение нельзя назвать верным, так как в случае судебного разбирательства будет крайне сложно доказать факт информирования (за исключением ситуаций, когда есть свидетели).
Письменное извещение
При составлении письменного уведомления необходимо добиться подписи извещаемого лица. Если оно отказывается расписываться документ направляется по почте с описью и обязательным уведомлением о получении. В таком случае квитанция может служить доказательством факта вручения извещения. Информирование допускается выполнять в форме письма или телеграммы. Независимо от этого, документ должен содержать следующие сведения:
- информация о собственнике, основания получения права собственности, а также пояснение факта проживания в жилом помещении квартиросъемщиков;
- время, к которому необходимо покинуть квартиру;
- упоминание ст.35 ЖК РФ, регламентирующей выселение лица, чье право пользование жилья прекращено;
- предупреждение, что при доведении дела до разбирательства в суде бремя расходов ляжет на ответчика.
По характеру уведомление составляется в форме требования и уведомления. Первый случай актуален, когда жильцы нарушали права соседей или переделали помещение в нежилое и владелец предупреждает о недопустимости подобного поведения с возможностью выселения. Второй случай может быть связан с тем, что собственник принял решение не продлевать договор аренды и заранее сообщает об этом квартиросъемщику.
Выселение в административном порядке
Внесудебное выселение из жилого помещения производится на основании санкции прокурора в случае противозаконного поселения либо возникновения угрозы разрушения здания. Соответствующую процедуру регламентирует ст. 91 ЖК РФ. Она является более простым по сравнению с судебным порядком и может быть исполнена только на основании указанных причин.
К таким случаям относится пользование квартирой без законных оснований, когда, например, у жильцов отсутствует договор найма либо срок его действия закончился. В подобных ситуациях обычно достаточно полномочий участкового инспектора.
Важно! В случае выселения из-за незаконного нахождения в жилом помещении выполняется без предоставления другого жилья. При этом самоуправное заселение может попасть под действие ст.330 УК РФ.
Административному выселению подлежат все физические лица, которые заселились самоуправно вне зависимости от наличия у них каких-либо льгот на предоставление квартиры. Процедура предполагает установление прокурором юридической стороны дела — он должен убедиться, что самовольное заселение действительно произошло. При рассмотрении вопроса о расселении аварийного здания изучается заключение комиссии и решение муниципальных органов власти.
При административном выселении допускается участие сотрудников компетентных структур, которые могут оказать помощь в его проведении. К ним относится МЧС, полиция, прокуратура. Также привлекаются собственники помещения и понятые.
Судебный порядок выселения
В случае невозможности внесудебного выселения из жилого помещения нежелательных жильцов собственник вправе инициировать принудительное удаление в судебном порядке. Для этого нужно убедиться в наличии правовых оснований для подобных действий и подать исковое заявление, предварительно известив об этом квартирантов в письменной форме.
При принудительном выселении подлежат выдворению с территории жилплощади не только люди, но и их личные вещи, домашние животные, предметы мебели и бытовая техника. Причиной начала подобных действий является исполнительный лист и постановление о возбуждении исполнительного производства.
Если выселение производится по независящим от граждан основаниям, они должны получить от местных властей в соответствии со ст. 85—89 ЖК РФ новую равноценную квартиру. При выдворении за долги из муниципального жилья текущий долг остается, а нерадивые квартиранты въедут в апартаменты меньшей площади. В случае выселения собственника жилье реализуется на аукционе — часть вырученных денег пойдет на оплату долгов и исполнительный сбор, а другая часть останется у гражданина.
В процедуре вместе с сотрудниками ССП принимает участие собственник недвижимости и два незаинтересованных свидетеля. Также приставы в соответствии со ст. 107 ФЗ «Об исполнительном производстве» могут привлечь к выселению правоохранительные органы. Иногда необходимо присутствие представителей МЧС (например, для вскрытия квартиры). Отсутствие дома выселяемого лица не считается основанием для остановки принудительного выдворения из квартиры.
Обзор судебной практики
Судебная практика по делам о выселении традиционно признается наиболее трудной, так как основана на нормах сразу нескольких кодексов — Жилищного, Семейного и Гражданского. Среднее время рассмотрения подобных исков составляет 2-3 месяца, поэтому при наличии возможности многие граждане пытаются решить проблему мирным способом.
Очень сложно спрогнозировать исход жилищного спора, так как на решение судебной инстанции влияет множество факторов, которые заранее трудно учесть. Важную роль играет правильно оформленное заявление и убедительность представленных аргументов, ссылающихся на букву закона.
Ситуация №1. В Советский райсуд Краснодара обратилась с иском гражданка Т. Она просила признать ее экс-супруга утратившим право на пользование квартирой, в которой она проживание. Основание — жилплощадь была куплена во время брака, но затем ответчик подарил ее своей матери, которая, в свою очередь, продала ее гражданке Т. При этом коммунальные платежи вносит только истица, что подтверждено приложенными квитанциями.
В ходе расследования суд подтвердил указанные в заявлении обстоятельства и установил, что ответчик действительно давно потерял статус члена семьи. Кроме того, он постоянно нарушает общественный порядок, ведет аморальный образ жизни и приводит в дом алкоголиков. На основании п.4 ст.31 ЖК РФ при прекращении семейных отношений с собственником жилья право пользования квартирой его бывшим родственником утрачивается. В соответствии с п.1 ст.35 ЖК РФ он обязан освободить жилплощадь. В итоге суд постановил выселить бывшего супруга ответчицы без предоставления нового жилья.
Ситуация №2. Гражданка Б. обратилась с иском в Индустриальный райсуд Перми с требованием выселить ее сына В. из квартиры. Основание — истица владеет жильем на праве собственности, проживание вместе с ответчиком стало невозможно по причине его хронической наркомании, антиобщественного поведения и постоянной порчи имущества. Кроме того, В. не оплачивает коммунальные платежи.
В ходе судебного рассмотрения дела суд сослался на п.1 ст.30 ЖК РФ и ст.209 ГК РФ, которые утверждают правомочия собственника в отношении имущества, в частности жилого помещения. Нормы ст.304 ГК РФ позволяют собственнику выдвигать требования об устранении существующих нарушений права, которые не связаны с препятствиями во владении. Постановление Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 года №14 разрешает удовлетворять требования собственника если он сумеет доказать факт нарушения его права собственности либо законного владения.
В итоге был доказан факт разрушения жилья, что препятствует осуществлению права пользования. Между истицей и ответчиком не было подписано соглашение о сохранении права собственности, а одного факта регистрации в квартире недостаточно для наличия у него законного права проживания в жилплощади. В результате гражданин В. был признан утратившим право проживания в указанном жилье.
Ситуация №3. В Промышленный райсуд Самары с исковым заявлением обратилась гражданка Ш. Она требовала выселения из квартиры гражданина Г. Основание — она является собственницей жилплощади, перешедшей к ней по договору дарения. Ответчик — сын бывшей владелицы зарегистрирован по этому адресу, но так как он не член семьи это нарушает реализацию права собственности.
В ходе разбирательства выяснилось, что гражданин Г. реально проживает в другом месте (этот факт подтвердила свидетельница) и в квартире истицы нет никаких его вещей. Он был прописан по указанному адресу экс-собственницей с целью временного проживания. На момент оформления дарственной ответчик там уже не жил и данное обстоятельство не оспаривает.
Суд учел право граждански Ш. требовать на основании ст. 304 ГК РФ ликвидации нарушения ее права, не связанного с владением недвижимостью. При этом было установлено, что регистрация Г. имеет формальный характер. На этом основании было принято решение признать ответчика утратившим право пользования квартирой, поэтому он должен быть снят с регистрационного учета.
