Продажа жилой недвижимости — серьезная процедура, выполнение которой требует больших финансовых вложений. Независимо от стоимости квартиры, покупатель мечтает стать обладателем квадратных метров, свободных от ранее зарегистрированных граждан, поэтому продавец должен взять на себя важные обязательства по снятию с регистрации. Российским законодательством определена выписка собственника и членов его семьи при продаже квартиры, которая может осуществляться на разных этапах заключения сделки — до согласования с приобретателем или поле государственной регистрации.
Многих потенциальных продавцов недвижимости тревожит вопрос обязательно ли выписываться из квартиры при продаже. Гражданское законодательство определяет переход права собственности от одного лица к другому после осуществления сделки купли/продажи. Он предполагает физическое и регистрационное убытие бывших жильцов. Новый собственник не должен обременять себя присутствием чужих людей, которых закон обязывает проживать по месту прописки.
Выписка перед продажей
Снятие с регистрационного учета перед заключением сделки привлекает потенциальных покупателей, у которых отпадает решение проблемы выписки и выселения предыдущих владельцев квартиры. Подобный вариант нивелирует риски и оптимален для незнакомых людей.
Выписка до продажи связана с вопросом – куда выписаться. Для этого существуют два способа:
- с одновременной пропиской в новое жилье — в этом случае факт регистрации в новом месте означает снятие с учета в предыдущем;
- выписаться «в никуда» — гражданин не регистрируется по новому адресу, при этом закон обязывает сделать это в течение недели, иначе может грозить административная ответственность.
Важно! Проживать без регистрации на одном месте можно не больше 90 суток.
Снятие с регистрации досрочно до оформления сделки купли-продажи несет определенные риски для продавца. Даже если есть договоренности и получены некие гарантии нельзя точно утверждать, что сделка состоится. Это может быть связано с непорядочностью покупателя, пообещавшего приобрести жилье, а в реальности откликнувшегося на более выгодное предложение. Также его могут вынудить отказаться от приобретения жилья объективные причины (семейные проблемы, отказ в кредите). В любом случае остаться без прописки и без денег не самый лучший вариант.
Бывают случаи, когда просто некуда выписываться и спустя 7 дней после убытия возникнут проблемы с законом. Поэтому нужно взвесить все «за и против» перед совершением такого шага.
Выписка после госрегистрации
Сделка купли-продажи жилья считается завершенной после выполнения процедуры госрегистрации права собственности и выплаты покупателем всей суммы за реализуемый объект. Именно в это время становится актуальной выписка после продажи (если это не выполнено раньше). Чтобы не создавать неудобств новым собственникам сделать это необходимо, как можно раньше, используя любой законный способ:
- Выписка с одновременной регистрацией на новом месте. Самый удобный вариант для продавца, который экономит время. В этом случае лучше дождаться завершения сделки и идти в МФЦ, паспортный стол или отделение ФМС, расположенные в том месте, где находится проданная квартира. Заявителю понадобятся следующие документы:
- паспорт;
- заполненное заявление по форме №6 (в том числе его нижнюю часть).
Далее нужно дождаться результата. По закону на подготовку документов для снятия с регистрационного учета дается не более трех дней.
Важно! Продавец может убедиться в «чистоте» купленной жилплощади и отсутствии на ней множества прописанных граждан, заказав справку по форме №9 архивного вида.
- Выписка на основании заявления о снятии с учета по фактическому месту проживания. Этот вариант не предусматривает прописку в другое жилье, поэтому при оформлении заявления в графе «Новое место жительства» ничего не указывается. В таком случае процедура, в целом, схожа с предыдущим способом в плане места и пакета документов. Однако есть существенное отличие — гражданин получает на руки листок убытия, который понадобится по новому адресу прописки.
- Выписка с получением временной регистрации. Если ответ на вопрос куда выписаться отрицательный и у продавца нет места постоянной прописки допускается временная регистрация у друзей или родственников.
- Снятие с регистрации на основании судебного решения. Привлечение государственных органов возможно в ситуации, когда бывшие собственники не желают выписываться добровольно, а все допустимые сроки истекли. Выписка без согласия инициируется на основании искового заявления, которое включает следующие пункты:
- наименование судебной инстанции;
- персональные сведения об истце и ответчике (инициалы, контактный номер, адрес, данные паспорта);
- исковое требование — необходимость снятия с регистрации по причине смена собственника недвижимости, приведение доказательств и ссылка на законодательные нормы;
- список документов (паспорт, правоустанавливающие документы на жилье, квитанция об уплате госпошлины и оплате коммунальных платежей);
- дата и подпись.
На основании ст.154 ГК РФ срок принятия и рассмотрения иска — не более двух месяцев. В таких ситуациях при наличии должных доказательств суд встает на строну истца.
Если прописанный в квартире гражданин проживает в другом населенном пункте и не может лично подать заявление на выписку по месту регистрации он может воспользоваться выпиской по доверенности. Такая форма предусматривает оформление нотариально заверенной доверенности на лицо, которое передаст документы в паспортный стол, МФЦ или ФМС. В остальном эта процедура аналогична другим формам снятия с регистрационного учета.
Продажа с отсрочкой выписки
Стороны имеют право прописать в договоре любое время для снятия с регистрации, которое приемлемо для них. Также они могут договориться о фактической дате освобождения проданного жилья, подразумевающей отсрочку выписки на определенное время. Причиной этого могут стать разнообразные объективные причины:
- переезд в другой город;
- переезд за рубеж;
- отъезд в строящийся дом;
- определенные семейные обстоятельства и другое.
Важно! При нарушении оговоренных сроков нужно обращаться в суд.
Особенности выписки несовершеннолетних
Снятие с регистрационного учета ребенка имеет свои нюансы, связанные с тем, что его нельзя выписать «в никуда». Сделки купли-продажи недвижимости, в котором проживают дети совершаются только при согласии органов опеки и попечительства (ООП). Последние выносят одобрение только в случае соблюдения всех прав несовершеннолетнего.
В отличие от взрослых, детей нельзя выписывать «в никуда», поэтому родители при продаже жилья должны озаботиться их временной или постоянной пропиской. Снятие с регистрационного учета предполагает следующий порядок действий:
- получить согласие органов опеки;
- подготовить договор купли-продажи;
- произвести выписку из квартиры.
В соответствии со ст.26 ГК РФ юридически значимые действия для малолетних детей выполняют родители. Для органов опеки нужно подготовить следующие документы:
- паспорт заявителя;
- свидетельство о рождении/паспорт ребенка;
- заявления от родителей и несовершеннолетнего ребенка (при достижении последним 14 лет);
- свидетельство о праве собственности на новую жилплощадь;
- техпаспорт жилого помещения;
- справка о зарегистрированных в жилплощади членах семьи.
Важно! В отдельных случаях ООП могут потребовать другие документы.
Заручившись одобрением органов опеки, одному из родителей необходимо подать заявление на снятие с регистрации ребенка. Оно заполняется от руки, вместе с бланком подаются документы, которые подтверждают право собственности на жилплощадь. Процедура бесплатна и длится вместе с рассмотрением дела органами опеки около месяца. Новая регистрация ребенка допускается в месте прописки одного из родителей при получении одобрения второго.
Наличие временной регистрации
При наличии в продаваемой квартире временно зарегистрированных граждан решение вопроса возможно несколькими путями:
- Выписаться до завершения установленного законодательством срока, составляющего 90 суток.
- Не предпринимать активных действий, дождавшись окончания периода временной регистрации, когда она автоматически аннулируется. В этом случае могут возникнуть определенные риски, связанные с наличием у таких граждан права проживания по месту регистрации. Находиться с чужими людьми в своей квартире даже в течение месяца — сомнительное удовольствие.
Сроки выписки
Закон определяет трехдневный срок, в течение которого гражданин должен быть выписан из квартиры. При этом существуют причины, по которым он может продлеваться:
- подача заявления не по месту регистрации;
- необходимость одновременной регистрации в другом населенном пункте;
- отказ в выписке и оспаривание этого решения в судебной инстанции.
Законодательство точно не устанавливает сроки, когда прежние жильцы обязаны съехать из проданной им квартиры. Если этот вопрос никак не указан в соглашении о купле/продаже сторонам необходимо руководствоваться нормами ст. 314 ГК РФ, которые предусматривают установление «разумных сроков». Они составляют 30 дней, если за это время ничего не произошло покупатель обладает полным правом обращаться в судебную инстанцию.
Продажа жилой недвижимости должна сопровождаться выпиской экс-собственника и членов его семьи. В противном случае сделка может отпугнуть потенциального покупателя, который рассчитывает купить «чистую» квартиру, не обремененную чужими людьми.
