Российское законодательство обязывает родителей зарегистрировать общих детей по месту фактического проживания. Однако наличие регистрации не позволяет считаться собственником жилого помещения. Для этого необходимо оформить выделение доли в жилище несовершеннолетнему или полностью передать ему право собственности на недвижимость.
Что такое доля в квартире?
В соответствии с положениями ст.244 ГК РФ владельцы жилья вправе использовать следующие виды собственности – совместную и долевую. Совместное владение не предполагает установление долей. Долевая собственность, наоборот, связана с определением доли каждого собственника на основании их общего соглашения или по решению суда при отсутствии согласия. Также причиной появления долей может быть:
- получение дома или квартиры в наследство одновременно несколькими лицами;
- раздел недвижимости супругами;
- принятие в дар несколькими людьми;
- выделение доли на детей.
Порядок передачи доли регулируется нормами ст.245 ГК РФ. Если невозможно установить доли по закону или посредством соглашения они признаются равными. При наличии соглашения в нем может прописываться порядок определения и корректировки долей в соответствии с размером вклада каждого лица в создание и приращение общего имущества. Право на увеличение имеющейся доли получает собственник, который произвел за счет своих средств неотделимое улучшение имущества.
Оформление доли в квартире или доме на ребенка
Процедура выделения доли в недвижимом имуществе на детей выступает правовой гарантией обеспечения его жилплощадью в случае бракоразводного процесса родителей и раздела их имущества. Выделить долю на несовершеннолетнего можно во время приобретения жилья или подарить ему часть имущества, которым владеет даритель на правах собственности.
Выделение при покупке
В этом случае родители, опекуны иные законные представители выполняют все юридически значимые действия за ребенка и вписывают его в договор. После заключения сделка требует государственной регистрации в едином госреестре (ст.131 ГК РФ). Также составляется акт приема-передачи недвижимого имущества. По итогам процедуры стороны сделки, купившие квартиру, получают свидетельство о праве собственности, в котором прописаны все владельцы долей, включая ребенка.
Важно! Подписывают документы за граждан моложе 14 лет их законные представители.
Если квартира приватизируется одинаковые права на долю возникают у всех зарегистрированных в ней жильцов. Мать или отец вправе отказаться от приватизации в пользу своих детей, последние такой возможности не имеют и должны принять долю.
Выделение доли при покупке жилья с участием материнского капитала
В соответствии с нормами законодательства производится выделение доли, купленной за счет материнского капитала. Это выступает обязательным условием государственной субсидии семьям, в которых воспитывается два и более ребенка (ст.10 №256-ФЗ). Закон относит вопрос распределения долей к компетенции получателя сертификата и не позволяет намеренно исключать из договора лиц, имеющих на это право.
Величина каждой доли не регламентирована и определяется самостоятельно. Специалисты ПФР рекомендуют ориентироваться на действующие нормативы жилой площади, положенные на каждого человека. Согласно ст. 50 Жилищного кодекса РФ учетная норма составляет 12 м2. При этом стандартной нормой считается показатель в 18 м2 на человека.
Если квартира была оформлена в ипотеку до появления на свет второго ребенка потребуется переоформление правоустанавливающей документации в случае вложения средств материнского капитала с целью погашения всего кредита или его части. Для совершения этой сделки потребуется согласие Пенсионного фонда.
Выделить долю можно следующими способами:
- составить нотариально заверенное обязательство о выделении доли детям в доме/квартире;
- оформить в регистрационной палате обязательство, регламентирующее переход прав собственности;
- составить дарственную на детей.
Важно! В случае подписания договора дарения он должен быть передан на рассмотрение сотрудникам Пенсионного фонда.
Как выделить долю неродному ребенку
Если в семье проживают не усыновленные и не удочеренные дети супруга/супруги, рожденные в предыдущем браке, они могут претендовать на долю в квартире при ее приобретении за счет материнского капитала. Выделение доли неродным детям входит в обязанность родителей, так как они являются членами семьи, которые проживают вместе и ведут совместное хозяйство. Кроме того, материнский капитал предоставляется всем домочадцам, хотя оформляется на имя супруги. Это требует обеспечение долями каждого несовершеннолетнего, независимо от его правового статуса.
Выделение доли через договор дарения
Составление договора дарения – наиболее простой порядок передачи доли в недвижимости несовершеннолетним. Для этого нужно предоставить следующие документы:
- свидетельство о рождении несовершеннолетнего или паспорт;
- кадастровый паспорт объекта недвижимости;
- документ о праве собственности на дом или квартиру (дарственная, договор о приватизации и другие);
- заявление дарителя доли;
- квитанция об уплате госпошлины;
- выписка из домовой книги;
- справка из БТИ с информацией об оценочной стоимости жилья;
- справка о составе семьи лица, отдающего долю в дар.
Кроме формальных сведений о дате, месте составления и адресе недвижимости в договоре прописываются правовые основания владения жильем дарителем, точно описывается доля и состояние объекта. Также в документе должен быть указан механизм решения вопросов по уплате налогов и коммунальных платежей.
После подписания договора, регламентирующего переход права собственности, требуется регистрация в Росреестре. Также можно обратиться за этой услугой в МФЦ. Для этого потребуется несколько документов:
- квитанция об уплаченной госпошлине;
- договор купли-продажи, выписка из ЕГРП или документ, подтверждающий право собственности на жилье;
- копии дарственных в количестве, соответствующем числу одаряемых;
- паспорта/свидетельства о рождении лиц, участвующих в сделке.
На рассмотрение документов дается 10 календарных дней. По его результатам предоставляется новый вариант выписки из ЕГРП, в котором прописаны доли, присвоенные родителям и детям.
Важно! В роли дарителя доли может выступать любое лицо, а не только его родственник.
Существуют правовые ограничения на оформление договора дарения:
- оформление дарственной от имени несовершеннолетнего или недееспособного лица;
- совершение сделки после гибели дарителя;
- жилье не полностью принадлежит дарителю, существуют требования третьих лиц.
Выделение в судебном порядке
Оформление доли ребенка в недвижимости через суд актуально в случае невозможности договориться о ее размере посредством совместного соглашения. Основанием для начала процедуры служит исковое заявление, поданное заинтересованными сторонами. В РФ существует общий порядок решения подобных вопросов, включающий несколько этапов:
- получить в БТИ техпаспорт на объект недвижимости;
- заказать заключение, подтверждающее возможность выделения части собственности;
- подать исковое заявление в судебную инстанцию по месту нахождения жилья;
- принять участие в судебном разбирательстве;
- получить решение суда;
- зарегистрировать право собственности в Росреестре на основании судебного решения.
Важно! Если необходимо выделить долю в муниципальном жилище сначала осуществляется ее приватизация, на основании которой возникает общая совместная собственность. В противном случае суд даст отказ.
Доля ребенка в ипотечной недвижимости
По закону, квартира, приобретаемая за счет ипотечного кредита, становится собственностью заемщика после погашения всей суммы обязательств, имеющихся перед банком. Пока существует обременение над жильем выделение доли в ипотечном имуществе для несовершеннолетнего невозможно. Исключение составляют случаи, когда покупка осуществляется с использованием средств материнского капитала. Родители должны дать нотариально заверенное согласие на выделение доли в жилье после выплаты долга кредитору. На это у них есть 6 месяцев с даты полного выполнения обязательств. Также они могут выделить долю через договор дарения.
Владельцы ипотечного жилья часто становится участниками конфликта интересов между органами опеки и финучреждениями. Первые дают добро на сделку купли-продажи только при условии включения в договор положений об имущественных правах детей. Банкам подобные соглашения невыгодны по причине возможных затруднений с реализацией проблемной недвижимости, часть которой принадлежит несовершеннолетним лицам. Выход из положения может быть следующим:
- обращение к менее требовательным кредиторам;
- при наличии в собственности другой недвижимости оформить долю ребенку в ней;
- оформить в залог не приобретаемую квартиру, а иное имущество.
Важно! Если родители строят частный дом, вместе с жилыми помещениями дети имеют право претендовать на часть земельного участка.
Выделение доли в случае развода
Действующее семейное законодательство ставит во главу угла защиту интересов и прав несовершеннолетних граждан. Это правило полностью распространяется на выделение доли после развода супругов даже при условии фактического отсутствия их прав собственности на делимое жилье.
Ст. 39 СК РФ наделяет правом суд не учитывать принцип равенства долей супругов с целью защиты имущественных интересов детей. На этом основании супруг, с которым будет проживать ребенок может рассчитывать на большую долю, однако подобное решение не наделяет несовершеннолетних правами на имущество родителей (ст.60 СК РФ). Фактически российское законодательство не содержит положений, позволяющих выделить долю детям во время развода их родителей.
Важно! Если в бракоразводном процессе задействовано жилье, приобретенное на материнский капитал, доли выделяются в равных размерах на каждого члена семьи.
Какие существуют права у несовершеннолетнего владельца доли
Ребенок не имеет права распоряжаться своей долей до момента достижения полной дееспособности, которая наступает в 18 лет. Он не сможет продать, обменять, подарить или совершить иные действия, связанные с решением юридической судьбы доли. При этом другие правомочия собственника – владение и пользование у него остаются.
При необходимости совершения действий с недвижимостью их выполняют в интересах ребенка его законные представители. Однако любые сделки находятся под контролем представителей органов опеки и попечительства. В таких ситуациях стоит придерживаться общего правила – взамен реализуемой доли дети должны получить что-то лучшее (большую по размеру долю или положенную на его счет сумму). Органы опеки могут запретить сделку по продаже доли ребенка, если будет установлено ухудшение следующих условий:
- проживания (нет горячей воды, санузел на улице);
- социальной инфраструктуры (в большом отдалении школы или больницы).
Также нельзя получить разрешение на новое жилье, находящееся на стадии строительства.
Меры ответственности
Родители не имеют право ухудшать жилищные условия детей – так квалифицируется намерение взрослых лишить ребенка принадлежащей ему доли в недвижимости. Органы опеки не предоставят разрешение для совершения подобной сделки. Аналогично трактуется нежелание родственников регистрировать право собственности на жилье с участием детей.
Нарушением законодательства считается оформление квартиры, купленной на средства материнского капитала, в которой не выделены доли несовершеннолетним. Сделка в судебном порядке признается недействительной, а мать будет обязана предоставить доли своим детям. Как таковая юридическая ответственность за лишение ребенка доли законом не предусмотрена. Исключение – установление фактов мошеннических действий, влекущие уголовное наказание.
