В Конституции РФ прописано право граждан на неприкосновенность жилища. Это значит, что никого нельзя безосновательно лишить принадлежащих ему квадратных метров, принудительное выселение из квартиры допускается в ограниченном количестве случаев, обозначенных в ГК РФ и ЖК РФ. Лица, инициирующие эту процедуру (суд, органы государственной и городской власти и т.д.) обязаны соблюдать алгоритм, предписанный законодательством.
Выселение из-за нарушения норм пользования жильем в многоквартирных домах
В ст. 91 ЖК РФ указано, что владелец квартиры и члены его семьи принудительно выселяются из нее без предоставления другого места для проживания в следующих ситуациях:
- Они постоянно нарушают права и законные интересы соседей (из-за непрекращающегося шума, совершения в отношении других жильцов дома хулиганских действий, несоблюдения норм пожарной безопасности).
- Они используют квадратные метры не по назначению (например, владелец квартиры организует в ней склад или мини-офис, обустраивает производство или разводит антисанитарию, поселяя 30 котов в помещении).
- Они обращаются с недвижимостью бесхозяйственно, в результате чего жилье начинает разрушаться, приходить в негодность.
Важно! Использование квартиры для профессиональной деятельности допустимо, если оно не превращает помещение в нежилое, а владелец соблюдает все нормативы пожарной безопасности и санитарного контроля (например, блогер снимает ролики у себя дома, фрилансер пишет статьи и т.д.). Выселение соседей на этом основании не допускается.
При обнаружении указанных фактов наймодатель или органы правопорядка делают жильцам первое замечание. Например, их обязывают перестать слушать громкую музыку по ночам, выгнать из квартиры 30 котов или провести ремонт.
Если граждане игнорируют первое предупреждение, наймодатель или соседи, права которых нарушены, обращаются с иском в суд. Они предоставляют доказательства, демонстрирующие ненадлежащее обращение с недвижимостью (документы, показания свидетелей, фото- и видеоматериалы).
Выселение собственника допускается при положительном судебном решении. Освободившаяся жилплощадь реализуется через публичные торги (ст. 293 ГК РФ). Бывшему владельцу выдается сумма, вырученная от этой сделки, за минусом расходов, сопутствовавших продаже квадратных метров.
Изъятие надела земли под многоквартирным домов для общественных нужд
В ст. 32 ЖК РФ сказано, что граждане выселяются из принадлежащих им квартир, если участок земли под домом изымается для федеральных и городских нужд. Их определение и исчерпывающий перечень дается в ст. 49 ЗК РФ. Упомянуто, что к ним относится:
- выполнение международных обязательств, принятых на себя Россией;
- создание объектов, имеющих значимость для государства в целом (транспортные магистрали, электростанции, сооружения, используемые в оборонных целях, и т.д.);
- иные цели, предусмотренные положениями федерального законодательства.
В ст. 32 ЖК РФ прописывается, что собственники квартир дома, в отношении которого принято решение о сносе для государственных нужд, письменно уведомляются как минимум за 12-ть месяцев до его претворения в жизнь. Муниципалитет (федеральные власти) вправе выкупить жилое помещение у гражданина раньше исключительно с его согласия.
Порядок выселения из муниципального или приватизированного жилья предполагает, что юридически значимым фактом является именно получение информации о предстоящем сносе дома, а не ее отправка. Это значит, что орган, принявший решение, должен подготовить именные уведомления собственникам и отдать их лично, а не просто разместить сведения в сети интернет, газете, журнале.
Выселение граждан из жилья производится после выкупа квартир органами власти, в чьих интересах принято это решение. Цена, по которой приобретаются квадратные метры, состоит из двух элементов:
- рыночная стоимость квартиры;
- сумма убытков, которые понесет гражданин в связи с переездом в новое жилье (услуги транспортной компании, стоимость ремонта, недополученная зарплата на работе за дни вынужденного отсутствия и т.д.).
Итоговая стоимость согласуется сторонами и прописывается в заключаемом ими соглашении. В случае возникновения спорных ситуаций к переговорам подключают независимого оценщика. Орган власти вправе предоставить собственнику не деньги, а новую квартиру, но только в случае, если гражданин согласен на такую замену.
Выселение жильцов из аварийного дома
Выселение из муниципальной квартиры или приватизированного жилья возможно в ситуации, когда дом признали аварийным. Это решение принимается по результатам проверки жилищной комиссии, которая руководствуется положениями постановления Правительства №47 от 28.02.06 г. Причинами для этого становятся следующие факторы:
- износ фундамента, несущих конструкций;
- подтопление;
- отсутствие коммуникаций;
- нарушение норм СЭС и т.д.
Власти, признавшие дом аварийным, письменно уведомляют собственников квартир о грядущем выселении как минимум за год до сноса. Сообщение должно быть именным, вручаемым гражданину под роспись. Лицам, проживающим по договору социального найма, предоставляют недвижимость, аналогичную по метражу и месту расположения.
Гражданам, которым квартиры принадлежат на праве собственности, обязаны перечислить денежную компенсацию, размер которой согласовывается сторонами в добровольном порядке или с привлечением оценщика. Предоставление аналогичного жилья допускается исключительно при согласии собственника. Расходы, связанные с переездом, оплачивает муниципалитет.
Важно! Если в течение двух лет с даты направления уведомления о сносе стороны не согласуют сумму компенсации, оно автоматически признается недействительным.
Выселение за самовольную перепланировку
Действующее законодательство гласит, что лица, проживающие в многоквартирных домах, вправе проводить перепланировку исключительно с разрешения государственных регулирующих органов. Любые попытки снести стены, соединить балкон с комнатой или изменить расположение ванной без предварительного согласования будут признаны несанкционированными.
Ст. 29 ЖК РФ гласит, что граждане, совершившие перепланировку квартиры, находящейся в собственности или в договоре социального найма, обязаны по решению регулирующего органа привести ее в прежнее состояние в установленные им сроки.
Если владельцы отказываются это делать, события развиваются по следующей схеме:
- госорган обращается в суд;
- тот принимает положительное решение о выселении;
- граждан обязывают выехать из квартиры;
- жилплощадь продают на публичных торгах.
Средства, вырученные от продажи, передаются бывшему собственнику. Из них вычитается сумма, потраченная на организацию торгов.
Выселение по причине перехода права собственности
В ст. 292 ГК РФ указано, что граждане принудительно выселяются из квартиры, если права собственности переходят к другому лицу по причине:
- продажи жилого помещения;
- оставления недвижимости одному из супругов после развода;
- перехода квартиры в собственность банка после неуплаты ипотеки;
- дарения недвижимости и т.д.
В ст. 35 ЖК РФ указано, что гражданин, права которого прекращены, обязан покинуть жилплощадь в срок, определенный решением суда. Если он этого не сделает, его выселяют в принудительном порядке.
Например, выселение бывшего мужа или жены проходит следующим образом. Гражданин, которому принадлежит квартира, обращается в суд с иском против второго супруга. Орган правосудия принимает решение в пользу заявителя, после чего доступ ответчика в квартиру ограничивается приставами.
Важно! Закон защищает интересы несовершеннолетних лиц, прописанных в квартире, поэтому предписывает, что сделки по отчуждению помещения, где они проживают, проводятся исключительно с согласия органов опеки и попечительства.
Выселение по причине накопленной задолженности
Выселение за долги происходит по двум основаниям:
Непогашение банковского кредита, по которому залогом являлась жилплощадь
Из ст. 334 ГК РФ вытекает, что банк вправе обратить взыскание на недвижимость заемщика, находящуюся в залоге (например, при заключении договора ипотеки) в случае, если гражданин своевременно не рассчитается по принятым на себя финансовым обязательствам.
Для обращения взыскания на квартиру банк составляет иск в суд или подписывает добровольное соглашение с заемщиком. Далее он реализует недвижимость на открытом рынке, на вырученные средства закрывает кредит, а остаток передает гражданину. Тот теряет право на проживание в конкретном помещении, вместе с ним обязаны выселиться все члены его семьи.
Просрочка по коммунальным платежам
Граждан выселяют из квартиры, если в течение 6-ти-месячного срока они не совершают платежей за пользование жилым помещением за коммунальные услуги без уважительных на то оснований. Управляющая компания или иной орган, занимающийся сбором средств, подает на семью судебный иск, по результатам принятого решения ее обязывают покинуть помещение.
При выселении за коммунальную задолженность гражданам предоставляется новая квартира по договору социального найма. Вне зависимости от того, какого размера была прежняя недвижимость, площадь новой рассчитывается исходя из норматива не менее 6-ти кв. м на человека. Например, семье из двух взрослых и ребенка предоставят жилье в 18 м кв.
Суд откажет заявителю в удовлетворении иска, если выяснится, что причина неоплаты коммунальных услуг носит уважительный характер, например, просрочка связана с задержками заработной платы, болезнью жильца, наличием в семье несовершеннолетних детей и (или) лиц с инвалидностью.
Выселение граждан из служебного жилья
Служебное жилье – это помещения, предоставляемые ограниченному кругу граждан, работающих в государственных и муниципальных органах (военная служба, таможня, МВД и т.д.). Недвижимость не переходит в собственность проживающим в ней лицам, а предоставляется по договору социального найма.
Выселение из служебного помещения допускается по следующим основаниям:
- увольнение;
- окончание срока действия контракта;
- наличие другой квартиры, пригодной для проживания (например, полученной в дар или по наследству);
- непригодность помещения для проживания;
- признание контракта с государственными органами недействительным;
- невыполнение условий контракта;
- несоблюдение правил пользования жилым помещением (например, самовольная перепланировка).
Наличие у гражданина, проживающего в служебной квартире, несовершеннолетних детей, не является препятствием для выселения. Если, например, контракт с военнослужащим закончен, он и все члены его семьи обязаны покинуть помещение. Ответ на вопрос, обязан ли госорган предоставлять другую недвижимость взаимен, содержится в положениях договора найма, ранее подписанного сторонами.
Процедура выселения граждан из служебных помещений не регламентирована законодательно. На практике сложился порядок действий, предполагающий, что собственник недвижимости (муниципалитет, орган федеральной власти и т.д.) направляет жильцам письменное уведомление, где обозначена необходимость покинуть квартиру и указаны сроки.
Если жильцы отказываются съезжать добровольно, собственник не вправе применять к ним меры принуждения. Он обращается в суд с иском о выселении. Если решение принимается в его пользу, решением вопроса занимаются судебные приставы.
В законодательстве указано, что выселить из служебного жилья нельзя инвалидов 1-й и 2-й групп, лиц, вышедших на пенсию, военнослужащих или работников полиции, которые погибли во время исполнения должностных обязанностей.
Выселение из жилья недобросовестных арендаторов
Из положений ГК РФ следует, что владелец недвижимости не вправе просто прийти и заявить временным жильцам о необходимости покинуть помещение. В ст. 687 перечислены возможные основания для выселения квартирантов из съемной квартиры. К их числу относится следующее:
- неперечисление установленной договором платы (полгода при долгосрочной аренде и два раза подряд при краткосрочной);
- порча имущества наймодателя;
- признание помещения аварийным;
- использование жилплощади не по прямому назначению (например, организация склада в городской квартире);
- систематическое нарушение прав соседей (громкая музыка, регулярные вечеринки, хулиганство).
При обнаружении перечисленных фактов арендодатель направляет квартирантам письменное уведомление о необходимости устранить замечания или съехать. Если наниматели игнорируют его, вопрос решается в судебном порядке. Орган правосудия вправе принять одно из двух решений: выселить граждан или дать срок на исправление.
Если выселить временных жильцов после покупки квартиры на добровольной основе не получается, новый владелец жилья обращается в суд с иском. Попытки самостоятельно перекрыть им доступ в помещение расцениваются как околозаконные и могут повлечь административную ответственность владельца.
