Практика показывает, что лица, запланировавшие приобретение недвижимости, тщательно проверяют объект на юридическую чистоту. Они просят у владельца пакет документов, подтверждающих его правомочия и состав зарегистрированных в жилплощади лиц. Выписка из квартиры при продаже квартиры собственником – одно из ключевых условий быстрой реализации объекта. Как это правило действует в реальной жизни и можно ли не торопиться со снятием с регистрационного учета?
Можно ли повременить с выпиской?
Продажа квартиры – это сделка, предполагающая, что права собственности на нее переходят третьему лицу, уплатившему установленную сумму. Из положений п. 2 ст. 292 ГК РФ следует, что прежний владелец, члены его семьи и иждивенцы теряют право пользования квадратными метрами. Это означает, что им следует выписаться из жилплощади заблаговременно. Это важный «пунктик» для риэлторов и самостоятельных покупателей, выбирающих варианты для приобретения.
На практике снятие с регистрационного учета сопряжено с определенными сложностями, особенно если у продавца нет другой недвижимости. Процесс подбора и покупки нового жилья может затянуться, а на весь период решения «квартирного вопроса» граждане остаются без прописки. Другой риск – срыв сделки и временные затраты на поиск нового покупателя. Можно ли «протянуть» с выпиской до момента фактической передачи ключей или далее?
Закон не дает однозначного ответа на этот вопрос. Стороны сделки самостоятельно определяют, когда состоится выписка из продаваемой квартиры. Точные сроки этого события фиксируются в договоре купли-продажи или в дополнительных соглашениях к нему. Как правило, покупатель, который соглашается пойти на уступки текущему владельцу, получает скидку и дополнительные бонусы (например, бывший жилец оставляет ему новый кухонный гарнитур или мягкую мебель и т.п.).
Если в договоре указан точный срок снятия с регистрационного учета, но продавец в него не укладывается, покупатель может отстаивать свои права в суде. После рассмотрения дела решение будет вынесено в пользу нового владельца согласно положениям п. 2 ст. 292 ГК РФ. Приговор будет передан в ФССП, а приставы принудительно выпишут граждан из недвижимости, собственность на которую они утратили.
Как выписаться из жилплощади: способы
Если срок выписки при продаже квартиры не регламентирован, то в выборе способов закон устанавливает некоторые ограничения. Предполагается, что гражданин, который снимается с регистрационного учета, нашел другое место для проживания и готов прописаться там. Во избежание проблем рекомендуется решить этот вопрос заблаговременно.
Россияне могут выписываться «в никуда», но только при одном условии: если у них нет несовершеннолетних детей. Снятие ребенка с регистрации обязательно предполагает, что он будет прописан в другой недвижимости, причем его жилищные условия не ухудшатся по сравнению с предыдущими. В иных случаях государственные органы не примут заявление, поданное родителями.
Существует 4 способа выписки из жилплощади:
- Автоматическая. Когда человек регистрируется в новой квартире, его по умолчанию снимают с учета по предыдущему адресу.
- «Чистая». Это классическая схема, предполагающая, что гражданин приносит заполненное заявление и паспорт в УВМ ГУ МВД по району проживания. Государственный орган рассматривает его обращение и снимает с учета.
- Через представителя. Если гражданин находится в другом регионе или слишком занят, он оформляет нотариальную доверенность на третье лицо, которое совершает регистрационные действия в его интересах.
- Через портал Госуслуг. Если у пользователя оформлена подтвержденная учетная запись, он подает документы дистанционно, после чего приходит с паспортом в выбранный МФЦ для проставления штампа.
В исключительных случаях применяется выписка через суд. Как правило, с иском обращается покупатель недвижимости, права которого нарушены. Например, если бывший собственник обещал сняться с учета, но не сделал этого в установленные сроки, новый владелец вправе принудить его выполнить свои заверения. Для этого он передает судебное решение, принятое в его пользу, в службу приставов для дальнейшего исполнения.
Какие документы потребуются для снятия с регистрации?
Действующий порядок выписки из квартиры предполагает, что гражданин, обратившийся в УВМ ГУ МВД, приносит с собой следующие документы:
- общероссийский паспорт;
- заявление на унифицированном бланке;
- свидетельства о рождении детей (если с регистрации снимаются несовершеннолетние);
- домовую книгу (если гражданин был прописан в частном доме).
Заявление заполняется гражданами, достигшими 14-ти-летия, от руки, использованием синих или черных чернил. В нем указывается следующая информация:
- наименование органа, куда обратился человек;
- его паспортные данные;
- прежний и новый адрес (если второго пока нет, он указывается произвольно);
- дата заполнения;
- собственноручная подпись.
Срок выписки зависит от госоргана, куда обратился гражданин. Если он подал заявление напрямую в УВМ ГУ МВД, его снимут с учета за 3-4 дня. Если документы подавались в структуры, выполняющие посреднические функции (МФЦ или портал Госуслуг), то процедура займет до 6-7 дней. Лицо, явившееся за документами после рассмотрения вопроса, заполняет листок убытия на унифицированном бланке, который выдадут работники государственного органа.
Завершение процесса – это проставление в паспорте заявителя штампа установленного образца. В нем содержится адрес квартиры, которую гражданин продает, указание на то, что человек снят с регистрации, и дата, когда это произошло.
Как выписать несовершеннолетнего?
Срочная выписка ребенка – более сложная задача, чем снятие с регистрационного учета взрослого. К числу особенностей этой процедуры относится следующее:
- за ребенка, не достигшего 14-ти-летия, документы заполняют родители;
- после 14-ти ребенок обладает частичной дееспособностью, поэтому заполняет заявление сам;
- малолетнего гражданина недопустимо выписывать «в никуда»: вначале его нужно поставить на учет по новому месту проживания;
- жилищные условия несовершеннолетнего не должны ухудшаться, иначе в выписке откажут;
- если малолетнего нужно снять с регистрации принудительно, вопрос решается строго в судебном порядке, на процессе присутствуют представители органов опеки;
- если в новой квартире зарегистрирован только один родитель, требуется письменное согласие второго на его прописку в эту недвижимость.
Если квартира, в которой выделена доля ребенка, продается без согласия органов опеки, сделку признают недействительной. Поэтому покупателю нужно быть особенно осторожным, если планируется приобретение жилья, которое оплачивалось нынешним продавцом из средств материнского капитала.
Практика показывает, что для совершения сделки с недвижимостью, где проживали дети, нужно заранее выписать малолетних граждан. Покупатели и риэлторы, рассматривающие варианты, знают, какие сложности связаны со снятием несовершеннолетних с регистрационного учета, поэтому вряд ли согласятся на предложение гражданина, который не подготовился к продаже, даже за дополнительную скидку.
Когда нужно прописаться в новом жилье?
Когда сделка с недвижимостью совершена, денежные средства поступили на счет продавца, перед ним встает новый вопрос: каковы сроки прописки после выписки. Действующее законодательство устанавливает следующие нормативы:
- не более 7-ми дней при смене адреса проживания;
- не более 90 дней при временном переезде в другой регион страны.
Даже если в семье появляется новорожденный, его нужно поставить на учет по адресу жительства в 7-ми-дневный срок.
Ответственность за отсутствие регистрации устанавливается положениям ст. 19.15.1 КоАП РФ. Штрафы составляют:
- для физлиц – 2-3 тыс. руб.;
- для собственников занимаемых ими помещений – 2-5 тыс. руб.;
- для компаний – от 250 до 75 тыс. руб.
Увеличенный размер санкций действует для жителей двух столиц: Москвы и Санкт-Петербурга. Например, граждане, не соблюдающие установленный порядок, уплачивают штраф в сумме 3-5 тыс.
Регистрация на новом месте поможет избежать множества проблем. Даже если вас не «поймают» и не накажут штрафом, могут возникнуть другие затруднения: при трудоустройстве, прикреплении к поликлинике, постановке в очередь на место в садик, поступлении ребенка в школу и т.д.
Если гражданин не может оформить прописку по месту проживания по объективным причинам (например, отсутствие собственной недвижимости), альтернатива для него – временная регистрация. Лицо, вставшее на учет таким способом, освобождается от всех возможных форм ответственности.
Порядок оформления регистрации
Чтобы оформить прописку, гражданину потребуются следующие документы:
- общероссийский паспорт;
- заполненное заявление;
- документы, подтверждающие право пользования недвижимостью (например, выписка из ЕГРН, договор соцнайма).
Поданное заявление рассматривается в течение 6-8 рабочих дней. Если оснований для отказа нет, заявителю в паспорте проставляется штамп с новым адресом прописки и ее датой.
Если у лица нет в собственности жилья, оно может оформить временную регистрацию. Для этого подается заявление и паспорт. Обязательное условие для совершения административных действий – согласие собственника квартиры. Чтобы подтвердить свою добрую волю, он тоже приходит в УВМ ГУ МВД и предоставляет свой паспорт и правоподтверждающие документы на недвижимость.
