С начала 2019 года в России начал действовать новый проект федерального уровня «Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда», который выступает составным звеном большого нацпроекта «Жилье и городская среда». В своей основе переселение из аварийного жилья в 2019 году останется прежним в формате «метр в метр», однако обновленные механизмы, ставящие целью сокращение непригодной для проживания жилплощади, могут появиться на втором этапе реализации программы. Планируется, что соответствующие законодательные изменения появятся до 20 июля.
Проект новой схемы расселения
Новый механизм расселения аварийного жилья предусматривает появление дополнительных способов решения проблемы. К ним относится формирование специализированного жилфонда, предоставление субсидированной социальной ипотеки, создание в муниципальных образованиях собственного маневренного фонда и предоставление квадратных метров на основании договоров найма. Выбор остается за регионами, которые имеют разный социально-экономический уровень развития. Кроме того, масштаб проблемы в разных населенных пунктах неодинаков, и их руководители вариативно смогут реагировать на изменение ситуации.
В рамках реализации госпрограммы основные расходы понесет федеральный бюджет – 86%, еще 14% добавят регионы. В целом на период до 2024 года нацпроект предполагает выделение из федеральной казны около 432 млрд рублей, более 75 млрд рублей добавят субъекты РФ и еще свыше 7 млрд рублей будет привлечено из внебюджетных источников. Государственная программа расселения распространяется на аварийные дома, получившие подобный статус до 1 января 2017 года.
В роли оператора процедуры расселения граждан выступает госкорпорация Фонд содействия реформированию ЖКХ. До конца 2024 года будет переселено свыше 664 тыс. граждан, проживающих на 12 млн м2 аварийной жилплощади.
Важно! Расселенные ветхие и аварийные дома подлежат сносу, затраты на это должны быть предусмотрены в федеральном бюджете.
Признание жилплощади ветхой и аварийной
Инициатором оценки жилплощади на предмет несоответствия стандартам могут выступать граждане и государственные органы, отвечающие за поддержание жилого фонда в надлежащем состоянии. Физлица вправе обращаться самостоятельно либо от имени созданных ими форм самоуправления, например, ТСЖ.
Для проведения оценки формируется межведомственная комиссия, состоящая из различных специалистов – отдела архитектуры и градостроительства, представителей жилищной инспекции и управляющих компаний. Детальному осмотру и анализу подлежат все части помещения, включая коммуникации, перекрытия и несущие конструкции.
Степень ветхости жилья определяется по нескольким критериям, которые прописаны в правительственном постановлении №47 от 28 января 2006 года. К ним относится:
- Величина естественного износа перекрытий и стен – от 65 до 70%, при этом исправить ситуацию невозможно даже при организации капремонта. Внешнее проявление – гниение деревянных элементов и осыпание стен.
- Существующие коммуникации не способны обеспечить необходимый уровень электро- и водоснабжения (для домов выше двух этажей), дальнейшая эксплуатация объекта создает повышенный риск техногенных аварий.
- Вследствие износа невозможно соблюдение санитарных норм по уровню шума, а также химическим и бактериологическим факторам. В случае продолжения проживания в квартире вероятны негативные последствия для здоровья и жизни людей.
Важно! Существует разница в определении понятий ветхое и аварийное жилье. В первом случае комната или квартира имеет высокую степень износа, что вызывает несоответствие требованиям эксплуатационных и санитарных правил, при этом основная конструкция не несет риск разрушения. В аварийном жилье проживать нельзя, степень износа превышает 70% и стремится к максимальной, что вызывает риск здоровью и жизни.
Для признания дома аварийным используются следующие критерии:
- существует большой риск обрушения конструкции;
- здание расположено в районах затопления или в лавиноопасной местности;
- выявлена деформация фундамента и несущих стен;
- разрушение сооружения вследствие техногенной аварии;
- разрушение конструкции по причине природной катастрофы (землетрясение, наводнение).
По результатам работы комиссии оформляется заключение в трех экземплярах, в котором указывается факт невозможности и нецелесообразности выполнения капитального ремонта, а сооружение признается непригодным для проживания. Подобные выводы выносятся в отношении жилых строений, значительно превысивших имеющийся амортизационный ресурс.
В течение пяти дней члены комиссии обязаны проинформировать о своих выводах представителей муниципального образования. После этого руководство города, поселка или района включает указанное строение в перечень ветхого или аварийного жилья. По результатам рассмотрения вопроса принимается решение о переселении граждан или проведении капитального ремонта.
После официального уведомления о сносе дома владелец аварийного жилья не вправе продавать недвижимость, в противном случае сделка будет признана недействительной.
Порядок подачи документов на расселение
В ветхом и аварийном жилище проживают миллионы россиян, поэтому необходимо знать как подать документы и каков порядок действий для ходатайства о признании дома непригодным для нормального проживания. Если гражданин намерен действовать самостоятельно нужно:
- инициировать собрание жильцов дома и получить соответствующее разрешение;
- заказать проведение независимой экспертизы (при необходимости);
- оформить заявление о признании жилого дома аварийным на имя руководителя муниципального образования, в котором попросить сформировать межведомственную комиссию;
- предоставить пакет документов – решение собственников жилья (нанимателей), нотариально заверенные копии правоустанавливающей документации на жилое помещение, техпаспорт, ранее подаваемые письма жалобы на конструкционные изъяны и невыносимые условия проживания, а также документы техэкспертизы.
Процедура расселения из аварийного многоквартирного дома
Межведомственная комиссия, проводившая оценку состояния дома, направляет один экземпляр заключения жильцам, в котором уведомляет их о его ветхом либо аварийном состоянии здания. Последующие действия граждан определяются правовыми основаниями владения квартирой.
Максимальную самостоятельность в этом вопросе имеют собственники жилплощади, чье право зарегистрировано в Росреестре. На основании положений ст.32 Жилищного кодекса государство обязано выделить жильцу другую квартиру, не меньшую чем предшествующая, или предложить материальную компенсацию, размер которой определяется с учетом рыночной конъюнктуры, а также издержек, понесенных на оформление документов.
Важно! Величину компенсации гражданин вправе оспорить в судебном порядке.
Если в качестве варианта расселения физлицо выбрало квартиру, денежная выплата идет в счет ее оплаты. На практике сумма доплаты бывает довольно ощутимой, так как стоимость аварийной жилплощади оценивается существенно ниже среднерыночных расценок. При дефиците средств может быть установлена долевая собственность на недвижимость между государством и гражданином.
Лица, заключившие с муниципальным образованием договор социального найма, имеют меньше вариантов действий. По общему основанию они должны перезаключить соглашение с собственником недвижимости, на основании которого им предоставляются комнаты или квартиры, пригодные для проживания. В соответствии со ст.50 ЖК РФ процедура расселения жильцов, подписавших договор соцнайма, должна учитывать утвержденные муниципальными властями минимальные нормы жилплощади.
Важно! Расселение должно быть произведено не позднее чем через год с момента принятия решения о сносе аварийного дома.
Требования к предоставляемому жилью
Дома, в которые переселяют граждан из аварийного жилища должны быть полностью пригодны для проживания. Они обязаны соответствовать санитарным, противопожарным, эксплуатационным нормам, а также следующим требованиям:
- находятся в пределах того же города или поселка, где расположены непригодные для жилья строения;
- квартира должна отвечать усредненным требованиям благоустройства, характерным для данного населенного пункта (например, иметь лифт или мусоропровод);
- общая площадь и число комнат идентичны аварийному жилищу.
Если по объективным причинам найти равнозначное жилище невозможно, гражданам должна предоставляться денежная компенсация.
Возможные нарушения при расселении
В процессе расселения ветхого и аварийного жилья могут происходить различные нарушения, которые препятствуют реализации прав граждан. Одно из них связано с отсутствием здания в региональной программе сноса жилья (создается на основании требований №185-ФЗ от 21 июля 2007 года). Также ошибки могут содержаться в заключении межведомственной комиссии, которая сделала выводы о состоянии дома, не учитывая требования правительственного постановления №47.
Еще одно нарушение – не заключение договора мены между гражданином и муниципальным образованием. Он предусматривает равноценный обмен недвижимости, которой ранее владело физлицо. Кроме того, в нем прописываются сроки расселения, подробная информация о новой квартире и населенном пункте. После заключения соглашения переселение должно быть произведено в течение календарного месяца.
