С 2020 года получить решение о переводе жилого помещения в нежилое сложнее. Это связано с внесением изменений в Жилищный кодекс и ужесточением требований в части получения согласия соседей. Уточняющие условия призваны обеспечить безопасность и комфорт жильцов многоквартирных домов.
Условия перевода объекта
В соответствии со статьей 22 ЖК РФ решение о переводе жилого помещения в нежилое возможно только если объект расположен на нижнем этаже или выше, если помещения под ним также относятся к категории нежилых.
Не допускается изменение статуса недвижимости в случаях, когда:
- отсутствует отдельный вход и его оборудование не представляется возможным;
- имеется обременение права уполномоченными лицами;
- помещение является постоянным местом проживания;
- объект представляет собой составную часть жилого помещения.
Дополнительное введенное условие – обязанность собственников, которые намерены изменить статус помещения, «замуровать» двери в общий подъезд и исключить возможность доступа к офису, магазину через коридор общего пользования или комнаты соседних квартир.
Важно! Ключевое изменение в вопросе, как получить решение о переводе нежилого помещения в жилое и наоборот – обязательное согласование с собственниками квартир в подъезде. Для легитимности требуется наличие не менее 2/3 подписей и абсолютное одобрение всех собственников смежных помещений.
Алгоритм действий
Соблюдение условий по статье 22 ЖК РФ позволяет инициировать процедуру перевода в органах местного самоуправления. Заявитель обращается к должностному лицу по месту регистрации имущества или через многофункциональный центр.
Устанавливая, как осуществляется перевод, первостепенное значение имеет сбор документов. К заявлению установленного образца прилагаются:
- правоустанавливающая документация на недвижимость;
- описание технических характеристик объекта (если помещение относится к жилой категории – технический план);
- поэтажный план строения;
- проект перепланировки или переустройства (в случае, если преобразование необходимо для использования по назначению);
- надлежащим образом оформленный протокол ОСС многоквартирного дома с решением, в котором отражено их согласие на изменение статуса объекта;
- надлежащим образом оформленное согласие всех владельцев помещений, которые примыкают к объекту.
Если информация о праве собственности на переводимое помещение содержится в ЕГРН, заявитель может не предоставлять правоустанавливающую документацию в бумажном виде. Необязательными являются пункты о техническом и поэтажном плане. Такая информация будет запрошена компетентным органом самостоятельно.
Обратите внимание! Часть 3 статьи 23 ЖК РФ дает четко понять, что представители муниципалитета не вправе запрашивать иные документы у собственника.
О факте принятия документов заявитель получает расписку, в которой конкретизируется их перечень. Срок рассмотрения обращения – не позднее 45 дней с момента подачи заявления. По итогу принимается решение о переводе или отказе в таковом, которое направляется заявителю или в МФЦ в трехдневный срок.
В случае положительного ответа, орган, принявший решение об изменении статуса помещения, уведомляет не только заявителя, но и всех собственников — непосредственных соседей.
Дополнительные условия
В новой редакции статьи 23 ЖК РФ отдельная часть посвящена примыкающим помещениям и вопросу получения согласия собственников этих помещений на перевод соседствующего объекта недвижимости в другую категорию.
Примыкающие помещения – это все квартиры и другие объекты, хотя бы одну общую стену с помещением заявителя, или находящиеся под или над ним. Выражение согласия оформляется письменно. Форма – произвольная.
Если собственниками являются юридические лица, указывается регистрационный номер и полное наименование, если физические лица – идентифицирующие данные по паспорту. Обязательно указываются правоустанавливающие документы и номер квартиры (другого помещения).
Важно! Если хотя бы один сосед выразил несогласие, с юридической стороны оформление перевода становится невозможным.
Копия протокола ОСС – обязательный пункт в перечне документов, на основе которых выносится постановление о переводе жилых квадратных метров в другую категорию.
Нововведениями расширена компетенция собрания по дому. Статья 45 ЖК РФ дополнена пунктом, посвященным кворуму общего собрания. В зависимости от того, сколько предусмотрено подъездов в доме, правомочность кворума определяется следующими условиями:
- два и более подъезда – в собрании должны участвовать свыше 50% субъектов (голосов) от общего количества по дому, включая собственников помещений общего с переводимым объектом подъезда. Их количество голосов от совокупного числа должно составлять не менее 2/3;
- один подъезд – для правомочия собрания должны участвовать собственники в количестве не менее 2/3 общего количества голосов дома.
Таким образом, для признания собрания легитимным необходимо присутствие не менее 2/3 соседей по подъезду, а совокупный процент «за» будет равен 50% + 1 или более. Игнорирование указанных требований не позволит предоставить комплект документов в ОМС.
Заключение
Постановление о переводе объекта недвижимости в другую категорию не может не затрагивать интересы соседей. Новое помещение часто переоборудуется, становится местом сосредоточения большого количества людей и шума (магазин, офис и т. д.). Это влечет дискомфорт, а при недобросовестном отношении собственника, еще и опасность для жильцов.
Переустройство помещения также выносится на рассмотрение ОСС. Если сокращается общая площадь совместной собственности – все 100% жильцов должны дать согласие на такие действия. Нововведения являются вынужденной мерой дополнительных гарантий защиты.
