Приобретая дом или квартиру, человек одновременно принимает на себя ряд обязанностей, связанных с оплатой коммунальных услуг, поддержанием порядка на близлежащей территории, соблюдением правил добрососедства и т. д. Игнорируя эти обязанности, можно столкнуться с целым списком проблем, в том числе с риском быть принудительно выселенным из своего жилья. Статьёй 40 Конституции РФ гарантируется жилище каждому гражданину страны, и для выселения из квартиры собственника или жилого помещения необходимы достаточно веские аргументы. Оставить собственника без жилья сложнее, чем нанимателя муниципальной собственности, и сделать это может только суд после рассмотрения всех обстоятельств дела.
Законодательство о принудительном выселении
Помимо Основного Закона, вопросы, связанные с правом владения недвижимостью, а также с правомерностью выселения из квартиры или дома, регламентируются Жилищным Кодексом, а также Гражданским Кодексом РФ.
Основания
Собственник может быть выселен из квартиры, если:
- квартира используется не по назначению;
- владелец жилья систематически нарушает интересы и права соседей;
- бесхозяйственность собственника ведёт к разрушению жилища;
- в квартире выполнено переустройство без получения соответствующего разрешения;
- этот гражданин имеет крупные долги;
- жильё находится в аварийном состоянии;
- земельный участок под недвижимостью передаётся государству или органам местного самоуправления.
Использование жилья не по назначению
Согласно ст.17 ЖК РФ, квартиру следует использовать для проживания в ней людей, но не под промышленное производство. Если владелец квартиры занимается в ней какой-либо профессиональной деятельностью или индивидуальным предпринимательством, то это допустимо. Исключено размещение в квартире промышленного оборудования с целью ведения производства.
Проживая в собственной квартире, следует считаться с интересами соседей, соблюдать санитарно-гигиенические нормы, требования пожарной безопасности. Развернув в квартире промышленное производство, соблюдать все эти условия будет чрезвычайно сложно. Если в органы местного самоуправления (ОМС) поступает сигнал о подобного рода нарушении правил проживания, собственнику дают определённое время на устранение этих нарушений. Если же владелец квартиры упорно демонстрирует нежелание исправлять ситуацию, дело передаётся в суд.
Решение о выселении в этом случае суд может принять на основании ст. 293 ч.1 ГК РФ, в которой сказано, что использование квартиры не по назначению может быть основанием для того, чтобы собственнику сделали предупреждение о недопустимости подобного. Если нарушитель никак не реагирует на предупреждения, ОМС может подавать иск в суд с ходатайством о продаже этой квартиры с публичных торгов. Средства от продажи жилья после вычета из них судебных издержек передают бывшему собственнику.
Систематическое пренебрежение интересами и правами соседей
Если владелец квартиры упорно не замечает, что по соседству живут люди, имеющие право отдохнуть в тишине после работы, проходить по подъезду, не боясь быть ограбленным или избитым хулиганами или наркоманами, не видеть под окнами горы мусора и т. д., соседи вполне могут посчитать такое поведение неприкрытым пренебрежением их правами и интересами. За то, что собственник развёл дома антисанитарию, устраивает там пьяные посиделки, водит проституток или держит в квартире запрещённых животных, его могут привлечь к ответственности по статьям КоАП или УК.
Сделать запрос на принудительное выселение такого собственника тоже можно, но судебная практика свидетельствует о том, что применить к такому нарушителю статью 293 ГК бывает достаточно непросто, т. к. в этом случае нарушаются конституционные права владельца квартиры.
Разрушение жилища вследствие бесхозяйственности собственника
Если, например, в окнах квартиры нет стёкол и хозяин жилого помещения ничего не предпринимает, позволяя холодному воздуху проникать внутрь, то через какое-то время может замёрзнуть вода в системе отопления и водопроводе. Такая ситуация расценивается, как бесхозяйственность собственника, ведущая к разрушению жилища.
Получив соответствующий сигнал от соседей, ОМС, как правило, даёт нарушителю определённое время на устранение неполадок. В случае нежелания собственника заниматься ремонтом квартиры и приведением жилища в надлежащий вид, ОМС подаёт на него в суд. Лишение прав проживания в этом случае может быть приведено в исполнение на основании правительственного документа № 25 от 21.01.2006 года.
Переустройство без разрешения
Если владелец квартиры произвёл переустройство жилища, не получив на то разрешение ОМС, это может быть основанием для подачи искового заявления в суд. Прежде, чем обращаться в суд, ОМС может оценить степень опасности, которую может нести самовольное переустройство: если какой-либо угрозы зданию реконструкция не несёт, собственнику могут предложить оформить разрешение задним числом. В противном случае придётся привести жилище в исходное состояние.
Если собственник отказывается выполнять требования ОМС, дело направляется в суд, который может:
- признать переустройство не представляющим опасности и оправдать владельца квартиры;
- выставить квартиру на торги, а вырученные средства вернуть собственнику, удержав судебные издержки.
Долги
Собственник, который задолжал крупную сумму государству, организации или частному лицу, рискует лишиться квартиры, если будет выявлено, что другого способа вернуть долг нет. Могут лишить жилья и за долги по ЖКХ, но только в случае, когда у должника нет в собственности другого помещения для проживания. Квартиру по решению суда при этом продают и возвращают кредиторам сумму долга, остаток средств передают бывшему собственнику. Процедура изъятия для этого случая регламентирована статьями 237 и 256 ГК РФ.
Согласно ст. 446 ГПК, собственника могут выселить из единственного жилища, только если оно заложено по ипотеке. При этом ОМС должен предоставить человеку другой жильё в так называемом манёвренном фонде. Жилплощадь этого фонда предоставляется лицам:
- временно выселенным из постоянного жилья для проведения капремонта или реконструкции помещений;
- утратившим жильё за долги или в результате чрезвычайных обстоятельств;
- оставшимся без жилья по другим причинам.
Аварийное состояние жилья
Основанием для выселения собственника может быть аварийное состояние жилого помещения. Изъять у собственника аварийное жильё позволяет п.10 ст. 32 ЖК РФ. Чтобы выселить собственника, в этом случае необходимо признать жильё аварийным и подлежащим сносу, согласно порядку, установленному правительством РФ.
Передача земельного участка государству или ОМС
Если орган государственной власти или ОМС принимает решение о необходимости изъятия земельного участка под жильём собственника, то жилищные права последнего должны быть соблюдены в соответствии со ст. 32 ЖК РФ. Владелец квартиры ли дома должен получить уведомление с указанием сроков и порядка перехода жилья в собственность государства или муниципалитета. Риск собственника в этом случае связан с тем, что при определении стоимости жилья могут быть не учтены его личные вложения в реконструкцию или перестроение квартиры или дома.
В качестве компенсации за изъятое жильё собственнику выплачивается рыночная стоимость жилища или предоставляется другая жилплощадь.
Выселение при долевой собственности
Если у помещения несколько хозяев, то основания для принудительного выселения из долевой собственности – те же, что и в общем случае. Если одного из владельцев жилья не устраивает соседство со вторым из них, то, прежде всего, проблему пытаются решить в досудебном порядке, т. е. путём добровольного переселения с выплатой соответствующей компенсации. Обращаться в суд следует после того, как попытки мирного решения вопроса будут исчерпаны.
Судебная практика показывает, что шансы выселить второго собственника из квартиры наиболее высоки у женщин, воспитывающих несовершеннолетних детей: чаще всего суд принимает решение в их пользу. Если собственник, которому судом предписано покинуть жилое помещение в указанные сроки, игнорирует это предписание, происходит выселение приставами.
Процедура принудительного выселения собственника
Выселить принудительно собственника из квартиры или дома достаточно сложно вследствие того, что Конституция гарантирует жильё каждому гражданину страны и основания для выселения должны быть убедительными, достоверными, подтверждёнными документально или в виде свидетельских показаний. Процедура выселения происходит, как правило, в такой последовательности:
- заинтересованные лица направляют в ОМС жалобу с указанием обстоятельств, которые послужили поводом к обращению. В жалобе следует указать все нарушения, допущенные собственником;
- уполномоченный орган направляет представителя, который должен убедиться в справедливости обвинений и зафиксировать документально факты нарушений, т. е. составляется акт, что собственник действительно допустил порчу имущества, пренебрежение правами и интересами соседей и т. п.;
- владельцу жилья предоставляют время (в разумных пределах) на устранение выявленных нарушений;
- если в указанные сроки нарушитель не выполнил предписания ОМС, оформляется исковое заявление в суд, согласно ст. 131 и 132 ГПК РФ;
- назначается время судебного слушания, на котором истец должен убедить суд в справедливости своих претензий. Заседание суда происходит по месту проживания истца или ответчика;
- суд принимает решение о выселении собственника и передаёт исполнительный лист судебным приставам;
- приставы исполняют решение суда, в случае необходимости воспользовавшись помощью правоохранительных органов.
На основании судебного решения, направленного в паспортный стол, ответчика выписывают из квартиры. После этого занимаемая им жилплощадь должна быть освобождена от личных вещей.
Заявление о выселении
В заявлении о принудительном выселении собственника следует указать:
- в какой суд обратился истец;
- сведения о заявителе. Если это частное лицо – ФИО и адрес проживания, для организации – наименование, место расположения, а также ФИО представителя организации в суде;
- сведения об ответчике. Для частного лица – адрес проживания, для организации – место расположения;
- описание допущенных нарушений и изложение сути претензий истца. Необходимо перечислить все случаи неподобающего поведения ответчика, по возможности подтвердив их документально или свидетельскими показаниями;
- результаты допущенных нарушений. Например, что произошло с жильём (или с соседями) вследствие использования его не по назначению;
- размер уплаченной госпошлины и, при необходимости, расчёт оспариваемой суммы;
- подтверждение проведения досудебного разбирательства, если такое требование есть в законодательстве;
- список прилагаемых к заявлению документов.
К исковому заявлению прилагаются:
- документальное подтверждение родства лиц, проживающих на оспариваемой жилплощади, т. е. истца и ответчика;
- документы, подтверждающие право собственности на жильё;
- квитанция об уплате госпошлины;
- любые документы, которые могли бы подтвердить факты нарушений со стороны собственника;
- документы, которые могут быть основанием для подачи заявления в суд и принудительного выселения;
- документальное подтверждение полномочий истца;
- акт о проведении досудебного разбирательства;
- другие бумаги, который могли бы прояснить обстоятельства дела.
Решение суда должно быть принято в течение максимум двух месяцев с момента проведения разбирательств. Суд может принять решение в пользу ответчика, если сочтёт доводы истца неубедительными.
