Перевод нежилого помещения в жилое важное мероприятие для многих граждан, желающих расширить размер собственной жилплощади. Порядок проведения этой процедуры четко оговорен в Жилищном кодексе РФ и градостроительном законодательстве. Изменение статуса актуально для коммерческой недвижимости — складов, торговых помещений, производственных площадок, объектов социального назначения, а также различных сооружений, построенных на землях, которые выделены под индивидуальное жилищное строительство.
Также процедура актуальна для граждан, по факту живущих в помещениях, которые де-юре не приспособлены для проживания людей. К ним относятся бывшие подсобные помещения общежитий, части коридоров или красные уголки.
Что такое жилое помещение?
Нормативная база, в которой содержатся требования к жилым помещениям включает ст.15 ЖК РФ и правительственное постановление №47 в редакции от 21 августа 2019 года. Согласно Жилищному кодекс,у такая жилплощадь должна относиться к категории недвижимого имущества и быть пригодной для постоянного проживания людей в части соответствия техническим и санитарным нормативам. Также важно, чтобы помещение было изолированным.
Подобный порядок накладывает дополнительные требования на недвижимость, претендующую на статус жилой. Кроме достаточного метража ему необходимо иметь помещения для обустройства ванны и санузла.
Ограничения на перевод
Собственники нежилых помещений часто интересуются можно ли перевести их в жилое. Сделать это допускается не всегда, так как существуют законодательные ограничения. К ним относится:
- расположение объекта за пределами жилой зоны, оснащенной инженерными коммуникациями, электрическими сетями, отоплением, системами водо- и газоснабжения;
- недвижимость пребывает в состоянии, не соответствующем эксплуатационным требованиям;
- системы коммуникации износились или устарели и несут потенциальную угрозу для здоровья и жизни людей;
- отсутствие системы защиты от утечки воды, используемой в бытовых целях.
Важно! Вопрос о смене статуса помещения на жилое находится в компетенции органов местного самоуправления.
Также имеют значение юридические тонкости. Недвижимость должна быть зарегистрирована в Росреестре на имя конкретного владельца, который обладает правом на инициирование соответствующей процедуры. Кроме того, помещение не должно иметь обременений в виде аренды, залога или судебного ареста. При переоформлении залогового имущества требуется получение одобрения залогодержателя.
Особенности перевода частного дома в жилой
Для перевода частного строения в жилое нужно направить уведомление в местную администрацию. Законодательство позволяет решить вопрос с без выезда на место, основываясь только на предоставленных документах. Подобный порядок действует с начала 2019 года на основании принятого в конце 2018 года правительственного постановления,
Для дачи и сада существуют следующие условия получения статуса жилого помещения:
- владение на праве собственности;
- отсутствие обременений;
- строение соответствует действующим санитарно-гигиеническим/противопожарным и строительным требованиям;
- отсутствие разногласий у собственников.
Для частного дома важное значение имеет, к какой категории относится земля, на которой он построен. Если она имеет статус угодий сельскохозяйственного значения оформить дом как жилой не получится. При расположении недвижимости в садовых товариществах и на территории муниципальных образований переоформление возможно при условии соответствия помещения требованиям, предъявляемым к частным домам, пригодным для круглогодичного проживания. Среди них наличие:
- отопления;
- фундамента;
- электроснабжения.
Теоретически нужно учитывать и другие блага в виде канализации, газопровода и водопровода. Однако они не имеют столь важного значения, так как в деревнях можно встретить множество жилых домов, у которых эти коммуникации отсутствуют.
Пошаговая инструкция по переводу загородной недвижимости в категорию жилой:
- Получение технического заключения. Выдается специалистом компании, которая является членом СРО по инженерным изысканиям. Документ должен содержать информацию о выполнении требований пожарной и гигиенической безопасности, прочности конструкций сооружения и его фундамента, а также наличия внутренних коммуникаций.
- Сбор документов. В пакет документации входят следующие бумаги:
- заявление с указанием кадастрового номера дома и земли, а также почтового или электронного адреса;
- выписка из ЕГРН на дом/землю (при отсутствии регистрации － нотариально заверенная копия правоустанавливающего документа);
- технический паспорт, который подтверждает соответствие сооружения правилам безопасности (оформляется кадастровым инженером или БТИ).
Важно! Если права на недвижимость есть у третьих лиц понадобится их нотариально оформленное согласие.
- Подача документов в профильный отдел муниципалитета или обращение в территориальный МФЦ при наличии такой услуги.
По итогам рассмотрения документов будет вынесено решение о признании садового строения в качестве жилого или отказе о присвоении такого статуса. В случае принятия положительного решения потребуется зарегистрировать изменения в ЕГРН.
Причины отказа могут быть связаны с предоставлением некорректных сведений или несоответствием вида участка требованиям для жилых построек. Так, жилой дом не может находиться на территории огороднических некоммерческих товариществ.
Для чего необходимо получение статуса жилого дома?
Регистрация садового дома в качестве жилого позволяет прописаться в этой жилплощади без необходимости доказывания в суде, что в данное строение действительно может быть признано таковым.
Пока дом не зарегистрирован как жилой невозможно рассчитывать на участие в ипотечных программах российских банков. Владельцам такой недвижимости не предоставляется налоговый вычет даже при условии, что дом является единственным жилищем семьи.
Процедура перевода помещения в жилое в многоквартирном доме
Порядок смены нежилым объектом статуса на жилой в 2020 году не претерпел изменений, и пошаговая инструкция выглядит, как в прежние годы.
- Первый этап связан с разработкой проекта реконструкции и перепланировки. Он понадобится в случае несоответствия помещения требованиям, предъявляемым к жилым объектам, которые имеют достаточно строгий характер.
Перед началом работ нужно получить разрешение на предмет реализации планируемых новшеств. При этом важно сохранить надежность и безопасность сооружения, поэтому запрещается демонтировать капитальные стены. Согласие третьих лиц на перепланировку потребуется в случае, если вопрос касается совместного имущества.
Проект перепланировки следует заказать в проектной компании, имеющей статус члена СРО и обладающей свидетельством о допуске на реализацию подобных проектов. Согласно ст.26 ЖК РФ переустройство/перепланировку помещения в многоквартирном доме необходимо выполнять при согласовании с муниципальным органом власти.
- Подготовка бумаг. Перечень необходимых документов включает в себя:
- заявление с просьбой о переводе нежилого объекта в жилой;
- паспорт заявителя;
- кадастровый паспорт, который подтверждает право собственности;
- технический паспорт объекта с его описанием;
- план переустройства/перепланировки;
- заключение, подтверждающее соответствие помещения нормативным требованиям;
- план многоквартирного дома (выдается управляющей компанией);
- письменное согласие на перевод объекта в статус жилого от соседей в случае, если перепланировка затрагивает общее имущество.
Важно! Если в роли собственника помещения выступает ребенок понадобится его свидетельство о рождении и решение органов опеки и попечительства.
Дополнительные документы запрашиваются уполномоченным органом посредством межведомственного обмена.
- Подача документов. Гражданам, задающимся вопросом, куда обращаться с заявлением о переводе, нужно знать, что документы предоставляются непосредственно специалистам уполномоченного органа, через многофункциональный центр или портал Госуслуги. Регистрация заявления выполняется в течение одного дня.
При принятии положительного решения заявителю направляется копия постановления, разрешающего перевод, и соответствующее уведомление. В случае отрицательного решения выдается уведомление об отказе и копия решения.
- При согласии на перевод помещения выполняется ранее согласованная перепланировка. Ее результаты должна подтвердить приемочная комиссия уполномоченного органа муниципалитета. Для этого составляется акт, свидетельствующий о завершении перевода и получении объектом официального статуса жилого помещения. Документ выдается в течение 10 дней после подачи соответствующего заявления и выступает основанием для использования бывшего нежилого помещения в качестве жилого.
Переоформление комнаты в общежитии и доли
Для владельцев недвижимости, находящейся в общежитии, понадобятся аналогичные бумаги, что и для собственников квартир, включая письменное согласие соседей.
Многих интересует как перевести долю в помещении в категорию жилой. Российское законодательство дает на этот вопрос отрицательный ответ － недвижимое имущество переводить частями в жилое не разрешается.
Сроки и стоимость процедуры
Решение о получении статуса жилого для садового, частного дама или дачи принимается в течение 45 календарных дней с момента направления заявления. Услуга, оказываемая муниципальными органами, формально бесплатна. Однако за получение нового свидетельства о регистрации придется заплатить 350 рублей. Ее стоимость для юридических лиц составляет 1000 рублей.
Дополнительных расходов требует составление проектной и технической документации. Окончательная цена на эти услуги зависит от состояния объекта, объема работы и региона. При необходимости перепланировки нужно заранее предусмотреть средства для ее выполнения, так как этот вид работ относится к самым затратным.
Основания для отказа в переоформлении помещения в жилое
Чаще всего причины отказа связаны с несоответствием предоставленных документов требованиям административного регламента. Также отрицательное решение может быть вызвано отсутствием документов или информации, которая необходима для принятия решения о переводе помещения в жилое, если сам заявитель не предоставил соответствующей документации. К другим основаниям для отказа относятся:
- нарушение ст.23 ЖК РФ, регламентирующей порядок перевода недвижимости;
- несоответствие разработанного проекта переустройства требованиям законодательства.
Обжалование решения
Заявитель может обжаловать решение уполномоченного органа в течение трех месяцев с момента получения уведомления. Для этого необходимо подготовить заявление в суд, которое должно включать следующие сведения:
- данные, подтверждающие выполнение условий перевода и предоставление всех необходимых документов;
- акт приемочной комиссии;
- указание на получение отказа в переводе;
- обстоятельства, опровергающие основания, в соответствии с которыми был вынесен отказ.
Судебная практика
Порядок перевода помещения в жилое довольно редок относительно числа фактов обретения недвижимостью статуса нежилой. Чаще всего инициаторами процедуры выступают граждане, проживающие в общежитии, комнаты которых по формальным признакам не являются жилыми. Судебные инстанции по-разному относятся к таким делам и их решения можно разделить на две группы:
- Формальный подход. Часть коридора или переоборудованная под комнату кухня не соответствует пожарным и гигиеническим нормам, поэтому суд принимает решение отказать в признании такого помещения жилым с требованием покинуть эти квадратные метры. Для человека, проживающего в такой недвижимости много лет это фактически означает выселение на улицу.
- Человеческий подход. Судья учитывает, что семья проживала по факту в нежилом помещении продолжительное время, а нарушения пожарных, строительных, гигиенических норм имеет длящийся характер. При этом пожаров и других чрезвычайных ситуаций на территории объекта не было зафиксировано и многие комнаты на одном этаже с истцами приватизированы. На основании совокупности фактов решение может быть положительным, и семья сохранит право проживания в помещении, но уже как в жилом.
Реальная судебная практика подтверждает значимость неукоснительного соблюдения требований к процедуре перевода и состоянию помещения. В 2017 году Верховный суд Башкортостана отказал в удовлетворении апелляционной жалобы на решение суда первой инстанции, который обязал администрацию городского округа дать согласие на перевод помещения в одном из многоквартирных домов в жилое. Причиной отрицательного решения несоблюдение процедуры по переводу помещения в жилой фонд. В частности, заявитель предоставил только часть необходимой документации － в ней не содержалась информация об обустройстве систем отопления, водо- и электроснабжения. Представленное техническое заключение, которое было подготовлено одной из местных компаний оказалось неполным, так как не содержало формулировки о соответствии перепланировки объекта нормам СНиП.
Аналогичное решение было принято в 2017 году судебной коллегией по гражданским делам Краснодарского краевого суда. В судебную инстанцию с апелляционной жалобой на постановление райсуда обратилась жительница Ейска, которой было отказано в переводе принадлежащего ей на праве собственности нежилого помещения в жилое. В ходе изучения материалов дела было установлено, что объект недвижимости располагается в цокольном этаже многоэтажного здания. В соответствии с п.23 правительственного постановления №47 от 28 января 2006 года отметка пола жилплощади, расположенной на первом этаже, должна находиться над планировочной отметкой земли. Кроме того, закон не допускает признание жилыми цокольных и подвальных помещений. При этом, п.4 ст. 22 ЖК РФ запрещает регистрацию помещения в качестве жилого если оно не отвечает действующим требованиям или не существует возможности привести его в соответствие с существующими нормами.
