По закону, собственникам аварийного жилья взамен должны бесплатно предоставлять новые благоустроенные квартиры. Расселение происходит за счет бюджетных средств в рамках госпрограммы «Жилье», которая была запущена в 2002 г. и возобновлена в 2019 г. Однако многим приходится подолгу ждать своей очереди. Кроме того, фактически около трети новостроек, которые выделяют в рамках госпрограммы, это так называемое «новое аварийное жилье», которое непригодно для проживания людей. Рассмотрим, на каких условиях производится расселение, какую квартиру должны предоставить и какие необходимо собрать документы.
Условия признания жилья аварийным
Аварийным признается жилье в многоквартирных домах с сильными повреждениями несущих конструкций и естественным износом от 70 до 100%. Это провоцирует опасность для жизни и здоровья людей. Поэтому такое жилье непригодно для проживания, а его собственникам государство гарантирует бесплатное предоставление новых равноценных квартир.
Под действие госпрограммы расселения подпадает также ветхое жилье, которое отвечает следующим условиям:
- естественный износ несущих стен и перекрытий от 65% в деревянных домах и от 70% в кирпичных при невозможности восстановить конструкции с помощью капремонта;
- возникновение бактериологической либо химической угрозы или других негативных последствий для здоровья и жизни граждан вследствие износа строения;
- недостаточный уровень поступления электро- и водоснабжения, что провоцирует техногенные аварии;
- несоответствие санитарно-гигиеническим нормам.
Если дом признан непригодным для проживания, производится расселение. Причем новая квартира от государства полагается не только владельцам ветхих построек под снос. По закону, переселять должны и собственников практически новых домов, если они расположены в сейсмоопасных районах, слишком близко к высоковольтным ЛЭП, шумным магистралям, подверглись разрушительному действию природных или техногенных катастроф. В то же время отсутствие лифта, мусоропровода или горячей воды в одно- и двухэтажных домах – недостаточные основания для признания жилья непригодным для проживания.
Какое жилье должны предоставить вместо аварийного при расселении?
Согласно ст. 86 ЖК РФ, взамен аварийного или ветхого должно предоставляться равноценное жилье, которое отвечает следующим требованиям:
- отдельная благоустроенная квартира с аналогичным уровнем комфорта (запрещено переселение в коммуналки, при этом владельцы аварийных коммуналок получают отдельные квартиры);
- такое же количество квадратных метров или больше, если в аварийном жилье не соблюдалась норма в 18 кв. м на человека (этот показатель может варьироваться в зависимости от региона);
- расположение в том же населенном пункте – переселить в другой город могут лишь по письменному согласию самого гражданина.
Жилье, которое выделяется взамен аварийного, возводится в рамках региональных программ переселения. Это строительство контролируется государством, только в единичных случаях возможен выкуп таких объектов на вторичном рынке недвижимости.
Если квартира находилась в собственности
Собственники квартир, признанных непригодными для проживания, имеют больше прав при переселении по сравнению с нанимателями. Они могут выбрать альтернативный вариант жилья либо денежную компенсацию.
Согласно ст. 32 ЖК РФ, выкупная цена рассчитывается с учетом рыночной стоимости квартиры и всех расходов, которые понес собственник в результате изъятия недвижимости (переезд, перевозка вещей к новому месту жительства, оформление документов и т. д.). Для этого проводится оценочная экспертиза. Если собственник считает выкупную цену заниженной, он вправе обратиться в суд и оспорить результаты оценки. Желательно провести независимую экспертизу и приложить заключение к иску.
Если собственник отказывается покидать аварийное жилье, выкуп в принудительном порядке не допускается. Государство сможет добиться этого только через суд. Кроме того, об изъятии должны предупредить минимум за год. Выкуп раньше этого срока допускается только при согласии владельца.
Если квартира была муниципальная
Граждане, которые занимают аварийное муниципальное жилье, тоже имеют право на бесплатное получение новых квартир. Это касается в том числе нанимателей комнат в коммуналках и общежитий. Взамен им должны предоставляться отдельные благоустроенные квартиры. Они оформляются по договорам соцнайма.
Квартиры должны выделяться такого же метража и с таким же количеством комнат, что и у аварийного. Согласно ст. 86 ЖК РФ, если наниматель стоит в очереди на улучшение жилищных условий, он вправе претендовать на площадь с учетом минимальной нормы на 1 человека, установленную в его регионе.
Куда жаловаться на новое аварийное жилье?
Нередко после переселения поступают жалобы на предоставленные квартиры в новостройках. Их даже называют новым аварийным жильем. Свои претензии необходимо предъявлять в управляющей компании. Ее представители уже будут взаимодействовать с подрядчиком и городской администрацией. Застройщик дает 5-летнюю гарантию на общедомовые и инженерные коммуникации, 10-летнюю – на крышу. Выявленные в течение этого времени недостатки должен устранять подрядчик, который производит застройку.
Реестр
В 2018 г. Центр «Народная экспертиза» составил реестр нового аварийного жилья. Сотрудники этого учреждения на основании Указа Президента РФ №600 ищут граждан, которых переселили в квартиры более низкого уровня благоустройства, а также выявляют случаи некачественного строительства в рамках госпрограммы. После проверки информации сотрудники центра вносят такие дома в единый реестр и берут под контроль.
В большинстве случаев специалистам центра удается разрешать конфликты и устранять дефекты строительства. Каждый месяц на сайте публикуется бюллетень со сведениями о проделанной работе. Доступ к нему открытый, поэтому ознакомиться с информацией может любой желающий.
Как получить новую квартиру?
Единственный законный способ, как получить новое жилье взамен аварийного, – стать участником госпрограммы. Для этого необходимо, чтобы дом признали непригодным для проживания.
Законом установлен следующий порядок переселения собственников и нанимателей квартир:
- Если жильцы считают, что здание стало аварийным, несет угрозу для здоровья и жизни, им следует обратиться к местным властям с заявлением о проведении проверки.
- После рассмотрения обращения заявителей направят в специальную организацию, которая определяет состояние жилых зданий. Специалисты составят и выдадут на руки заключение по поводу технических характеристик объекта.
- С полученным заключением необходимо обратиться в Межведомственную комиссию. Ее специалисты выполнят окончательную экспертизу дома. Также следует написать заявление о признании жилья аварийным и собрать пакет документов.
Если все шаги выполнены правильно, а документы в порядке, межведомственная комиссия начинает проверку. При необходимости возможно привлечение специалистов пожарной и/или эпидемиологической службы. По итогам экспертизы в течение 30 дней выносится вердикт. Однако, если состояние дома критичное, представляет реальную угрозу жизням людей, решение принимается за 1 день.
Необходимые документы
Согласно п. 45 Постановления Правительства №47 от 28.01.2006 г., к заявлению о признании дома аварийным следует приложить пакет бумаг:
- правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи или дарения, свидетельство о наследовании или приватизации, решение суда и т. п.);
- технический паспорт;
- заключение комиссии, которая выполнила обследование дома;
- письменные жалобы жильцов на неудовлетворительные условия проживания.
В заявлении на признание жилья аварийным необходимо указать:
- кому направляется документ – председателю комиссии по переводу жилого помещения в нежилое;
- ФИО заявителя;
- адрес и телефон заявителя;
- просьба признать дом, расположенный по такому-то адресу, аварийным и подлежащим сносу либо реконструкции;
- список приложенных документов;
- дату и подпись заявителя.
После вынесения решения о признании дома непригодным для проживания начинается процесс расселения в новые благоустроенные квартиры. В норме это занимает не более 6 месяцев. Если не получилось признать дом аварийным, собственники вправе обратиться в суд. К иску рекомендуется приложить выводы независимой техэкспертизы.
