Незаконное выселение из квартиры – распространенная в современной России практика. Часто жертвами произвола становятся лица, не знакомые с положениями действующих нормативных актов, или представители социально незащищенных слоев населения: инвалиды, пенсионеры, несовершеннолетние. Если злоумышленники пытаются силой или обманом выжить гражданина с принадлежащих ему квадратных метров, важно своевременно обратиться за помощью в органы полиции или в суд.
Когда гражданина могут выселить из квартиры?
В ЖК РФ и других федеральных нормативных актах обозначены условия, при которых органы власти и заинтересованные третьи лица вправе инициировать законное выселение гражданина из занимаемой жилплощади. К их числу относится следующее:
Нарушение прав соседей
В ст. 91 ЖК РФ обозначено, что лица, систематически нарушающие интересы соседей, выселяются из квартиры в принудительном порядке через суд. Для этого заявители обязаны доказать, что жильцы постоянно шумят, нарушают санитарные нормы, ведут себя по-хулигански и т.д.
Использование недвижимости не по назначению
В ст. 91 ЖК РФ прописано, что достаточное основание для выселения из общежития или квартиры – бесхозное обращение владельцев, приводящее к разрушению, или использование площади не по назначению (например, самовольная организация в жилом помещении офиса, склада, магазина). Собственникам делается предупреждение, если они его игнорируют, вопрос направляется на рассмотрение в суд.
Изъятие земли под домом
В ст. 32 ЖК РФ обозначено, что гражданина вправе выселить из приватизированного жилья в ситуации, если землю под зданием изымают для нужд общественной, государственной значимости. Лицам, владеющим квартирами в сносимом доме, выделяют квадратные метры по другому адресу. Их заранее предупреждают о принятом решении: как минимум за 12 месяцев до планируемого переезда им направляют письменное уведомление.
Признание здания аварийным
ЖК РФ допускает возможность принудительного расселения жильцов из аварийного здания. Это возможно, если дом подтоплен, начал разрушаться, его инженерные коммуникации перестали функционировать и т.д. Квартировладельцам направляется уведомление о сносе как минимум за год до претворения этих планов в жизнь. Им полагается денежная компенсация, на которую они смогут приобрести себе новую недвижимость.
Несанкционированная перепланировка
Лица, владеющие недвижимостью на праве собственности или по договору найма, не вправе самовольно сносить несущие стены, изменять расположение инженерных коммуникаций и совершать иные действия, означающие потенциальную угрозу для других квартировладельцев. Если они это сделают, муниципальные власти обяжут их вернуть все в прежнее состояние. Если граждане откажутся, их могут выселить в принудительном порядке через суд (ст. 29 ЖК РФ).
Переход права собственности
Если гражданин заключил договор купли-продажи жилплощади, написал дарственную или утратил права на помещение по иным причинам, он обязан покинуть квадратные метры в ближайшее время. Если он этого не сделает, новый владелец вправе обращаться в суд для его выселения в принудительном порядке.
Неоплата коммунальных услуг
Если жители квартиры не платят за коммунальные услуги полгода или более, управляющая компания вправе поднять вопрос об их выселении. Если суд, рассматривающий дело, не обнаружит уважительных оснований для накопления задолженности, он обяжет семью покинуть жилплощадь. Взамен ей предоставят новую недвижимость по договору социального найма, но значительно меньшую по площади (из расчета 6 м кв. на человека).
Непогашение кредита
Если гражданин получил ссуду под залог недвижимости, но не рассчитался по ней с банком, у кредитной организации появляется право обратить взыскание на квадратные метры. Квартира продается на открытом рынке, а из вырученных средств гасятся обязательства заемщика. Остаток (если таковой имеется), уменьшенный на расходы по организации аукциона, возвращается бывшему собственнику.
Выселение из служебного жилья
Если гражданин проживал в служебной квартире, но уволился из органа, предоставившего ему квадратные метры, он обязан покинуть недвижимость. Это правило распространяется на всех членов семьи бывшего работника, в том числе несовершеннолетних.
Какое выселение признается незаконным?
Что такое незаконное выселение? К этой категории относятся следующие действия третьих лиц:
- попытки выгнать гражданина из занимаемого помещения при помощи грубой силы, физического принуждения;
- обманные действия, мошенничество, в результате которого квартировладелец лишается собственного жилья;
- попытки заставить арендаторов съехать из съемной жилплощади раньше срока, обозначенного в договоре сторон;
- выселение лиц, не достигших 18-ти-летия и взрослых недееспособных граждан при смене собственника (без судебного решения);
- лишение гражданина прописки без фактического выселения из квартиры.
Например, после громкой ссоры жена собирает вещи мужа, выбрасывает их за дверь, меняет замок и не позволяет супругу зайти в квартиру. Если жилье находится в общей собственности пары, действия женщины незаконны, мужчина вправе обратиться в полицию для восстановления справедливости.
Другой пример незаконных действий по отношению к квартировладельцу – попытки кредитора силой выселить гражданина из квартиры, заложенной по ипотеке. Применение мер физического принуждения – нарушение положений УК РФ. Лица, имеющие право обратить взыскание на жилье, действуют мирными методами через службу судебных приставов.
Третий пример нарушения законодательства – выселение из ветхого жилья без соблюдения обозначенной в законе процедуры. Например, власти не уведомляют квартировладельцев о планируемом сносе здания своевременно (за год), не предлагают денежной компенсации или рассчитывают ее в минимальном размере, не позволяющем приобрести новую недвижимость.
Что делать, если пытаются незаконно выселить?
Часто попытки выселить гражданина из квартиры связаны с личной неприязнью соседей, желанием злоумышленников или недобросовестных чиновников отобрать у него квадратные метры. Если вам поступило требование покинуть жилплощадь, не торопитесь его исполнять: подобные вопросы решаются строго в судебном порядке. Убедитесь, что:
- самовольная перепланировка не производилась;
- квартира используется по назначению, права соседей не нарушаются;
- долгов за коммунальные услуги нет;
- жилплощадь не выступает залогом по неоплаченным кредитам.
Закон не допускает беспричинного выселения из квартиры не только ее собственников, но и арендаторов. Если наймодатель решил сам проживать в помещении и обязал постояльцев съехать раньше срока, обозначенного в договоре, поменял замки или использует меры физического принуждения, граждане, чьи интересы нарушены, вправе обратиться за восстановлением справедливости в суд.
Чтобы оспорить неправомерное требование о выселении, гражданину потребуется:
- общероссийский паспорт;
- регистрационные документы на недвижимость (свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН);
- правоустанавливающая документация (например, договор купли-продажи, мены, дарения, ДДУ и т.д.);
- справка №7 (характеристика помещения).
Если речь идет о самовольной перепланировке, гражданину потребуется технический план квартиры. Если собственника обвиняют в неоплате коммунальных услуг, нужны будут чеки (банковские выписки), подтверждающие, что перечисления регулярно совершались.
Как отстоять свои нарушенные права?
Если гражданина незаконно выселили или выписали из квартиры, он вправе обратиться за защитой интересов в суд. Иск вправе составить собственник помещения, лицо, чьи интересы нарушены вселением незаконных жильцов, арендатор или прокурор. Заявление направляется в орган правосудия по месту расположения оспариваемого объекта недвижимости.
Правила составления иска описаны в ст. 131 ГПК РФ. Согласно ее положениям, заявление состоит из трех последовательных частей:
Вводная
Содержит название суда, который будет слушать конкретное дело, сведения о сторонах разбирательства (ФИО, контактные данные и адреса проживания ответчика и истца).
Основная
Это подробное описание произошедшей ситуации, из которого становится понятно, в чем заключается нарушение прав истца. Заявитель делает отсылки к статьям законодательства, приводит конкретные факты в свою пользу.
Заключительная
Содержит конкретное требование автора-составителя документа (например, признание сделки ничтожной и вселение в жилье, которое принадлежит гражданину на праве собственности). Здесь же дается перечень документации, прилагаемой к заявлению.
Составленный иск заверяется собственноручной подписью автора, проставляется дата его написания. Далее он распечатывается в количестве экземпляров по одному для каждой стороны будущего разбирательства (для истца, ответчика и органа правосудия).
Согласно ст. 132 ГПК РФ, к иску прикладывается документация, подтверждающая позицию заявителя. Это правоустанавливающие бумаги на жилое помещение, иные письменные доказательства правоты заявителя, показания свидетелей, фото- и видеоматериалы.
Как проходят судебные разбирательства
Первый шаг к защите своих нарушенных прав – грамотное составление иска. Не упустить важные детали помогут советы юриста по гражданскому праву. Когда документ готов, гражданин передает его в суд при личном визите или почтовой отправкой. Орган правосудия, получивший заявление, проверяет его на соответствие требованиям законодательства к форме и содержанию, затем назначает дату заседания.
О времени и месте заседания уведомляют по почте всех заинтересованных сторон. В назначенный день они являются в суд, начинаются слушания. Истец и ответчик излагают свои позицию, задаются вопросы свидетелям. Если в деле затронуты интересы несовершеннолетних лиц, требуется участие прокурора.
Аргументы, используемые квартировладельцем, зависят от специфики ситуации. Его задача – указать суду, какие именно положения законодательства были нарушены действиями второй стороны, пытавшейся выселить его из жилого помещения. Если суд сочтет, что заявитель прав, его принудительно заселят в квартиру, откуда он ранее был неправомерно изгнан злоумышленниками. К последним применят меры административной и (или) уголовной ответственности.
Если суд не поддержит обманутого квартировладельца, у него имеется 30-ти-дневный срок после оглашения решения на подачу апелляции в вышестоящую инстанцию. Чтобы разбирательства завершились нужным результатом, рекомендуется заручиться поддержкой опытного адвоката.
