Повышение качества жизни граждан, о котором было заявлено президентом невозможно обеспечить без улучшения жилищных условий. Миллионы россиян продолжают проживать в неприемлемых условиях и единственным способом решения проблемы остается переселение их в благоустроенные квартиры и последующий снос ветхого и аварийного жилья.
Законодательное регулирование проблемы
Российское законодательство подробно регулирует вопрос существования ветхого и аварийного жилья. Одним из основных законов выступает №185-ФЗ от 21 июня 2007 года. Документ направлен на создание безопасных и благоприятных условий проживания, включая переселение из аварийного жилья. Он регламентирует порядок утверждения региональных адресных программ.
Правительственное постановление №47 от 28 января 2006 года определяет критерии оценки жилой недвижимости на предмет ее ветхости и аварийности. Некоторые вопросы, в частности, о сроке предъявления требования о сносе или реконструкции дома регулирует Жилищный кодекс. Отдельные проекты действуют на уровне регионов – реновация в Москве и программа расселения граждан из ветхого и аварийного жилья в Северной столице.
Признание дома аварийным
Основанием для сноса непригодного для проживания дома выступают результаты технической экспертизы, проведенной межведомственной комиссией. Ее работа может быть инициирована жильцами либо уполномоченным органом муниципальной власти. Порядок действий, связанных с признанием дома аварийным, включает следующие шаги:
1. Определение правовых оснований для получения статуса аварийного, которые содержатся в п.п 34, 36, 38 правительственного постановления №47. В зоне риска – деформация фундаментов, высокая степень биологического повреждения деревянных элементов, урон в результате техногенных аварий и другие факторы.
2. Подготовка и направление документов для межведомственной комиссии. В числе основных – заявление о признании многоквартирного дома аварийным, а также заключение специализированной компании, занимавшейся обследованием здания. Соответствующее решение принимается региональным органом исполнительной власти либо одним из органов муниципального управления.
3. Получение решения о наделении дома статусом аварийного. Межведомственная комиссия рассматривает документы в 30-дневный срок и выносит заключение о соответствии здания действующим требованиям или необходимости дополнительного обследования. В случае обнаружения факторов, которые квалифицируются как особо опасные для здоровья и жизни граждан или угрожающих разрушению конструкции, межведомственная комиссия информирует об этом собственника жилплощади, заявителя и уполномоченный орган на следующий рабочий день после оформления заключения.
В соответствии с этим заключением уполномоченный орган принимает решение о признании многоквартирного дома аварийным. На этом основании он будет подлежать дальнейшей реконструкции или сносу. Отдельно издается распоряжение, в котором прописываются сроки расселения жильцов.
Важно! Заключение межведомственной комиссии и решение уполномоченной структуры заинтересованные стороны могут обжаловать в суде.
Сроки сноса аварийного жилья
После признания дома аварийным он включается в реестр региональной программы, получая свое место в очереди. Сроки процедуры определяются региональными или муниципальными органами. В соответствии со ст.32 ЖК РФ информирование граждан о переселении из аварийного жилья должно осуществляться в разумное время, но конкретных значений не указано. В случае необоснованного затягивания сроков у жильцов существует право оспорить подобные действия властей на основании следующих причин:
- сохранение реального риска жизни и здоровью проживающих;
- несоответствие временным рамкам, установленным местными или региональными властями.
Важно! Согласно определению ВС РФ, вынесенному в 2009 году, установление сроков сноса многоквартирного дома, признанного аварийным и подлежащим сносу, выступает прерогативой муниципальных органов власти.
Если помещение, в котором проживает физлицо, представляет опасность для его здоровья и жизни из-за аварийного состояния выделение нового жилья не может зависеть от утвержденного плана и срока сноса здания. Суд может обязать муниципалитет предоставить взамен благоустроенную квартиру вне зависимости от графика во внеочередном порядке.
Правоприменительная практика в оценке разумности сроков исходит из условий выполнения решения уполномоченного органа и носит индивидуальный характер, связанный с конкретными обстоятельствами сноса многоквартирного дома.
При этом учитываются следующие факторы:
- степень опасности дальнейшего проживания в доме для граждан;
- продолжительность физического сноса многоквартирного дома;
- полнота и эффективность мероприятий, направленных на временное или постоянное расселение.
Если в отношении участка, на котором находится подлежащий сносу многоквартирный дом принято официальное решение о последующем его развитии собственники помещений должны произвести снос в срок не менее 6 месяцев. Если владельцы за это время не подготовят заявление для разрешения сноса или проведения реконструкции придомовая территория и помещения изымаются для муниципальных нужд. Подобное изъятие до момента окончания срока разрешено только после одобрения собственника.
Законодательство обязывает оповещать граждан, которые проживают в аварийных домах, участвующих в программе реконструкции районов о решении муниципальной комиссии не менее чем за 1 год до момента расселения. Компании, выполняющие обновление жилфонда по договору с администрацией муниципалитета, должны приступить к расселению проживающих за 6 месяцев до сноса зданий.
Жизнь после сноса
Российское законодательство устанавливает, что права собственника должны быть защищены на основе принципов соразмерности и пропорциональности. Они подразумевают обеспечение прав и законных интересов всех субъектов гражданских правоотношений, то есть владельцев жилых помещений и государства.
Чаще всего жители многоквартирных домов, подлежащих сносу, владеют жилыми помещениями на праве собственности либо по договору социального найма. В первом случае гражданин при расселении может на выбор использовать два варианта:
- Получить равнозначное предыдущему жилое помещение – площадь, число комнат, степень благоустроенности.
- Заявиться на выплату денежной компенсации («выкупной стоимости»). Ее окончательное значение формируется на базе рыночной стоимости помещения, к которой добавляются издержки на приобретение жилья, затраты на переезд и даже упущенная выгода. В итоге выкупная цена устанавливается на основании соглашения сторон.
Физлица, пользующиеся жилплощадью по договору социального найма, должны переподписать договор, на основании которого они получат квартиру из жилфонда муниципалитета. Основанием для выделения метража выступает норма предоставления – утвержденное властями регионов минимальное значение, на базе которого производится расчет площади жилого помещения, оформляемого по договору соцнайма. Власти могут увеличить размер жилья, но не более чем вдвое относительно утвержденного норматива. С другой стороны, муниципалитеты не имеют права предоставить комнаты в коммуналке, если ранее гражданин проживал в изолированной квартире.
Важно! Если в аварийной квартире живет несколько семей, это никак не скажется на количестве комнат в новом доме, так как при переселении главенствует принцип равнозначности жилых помещений. Кроме того, расселение из аварийного жилья не относится к способам улучшения условий проживания.
Проблемы расселения
Граждане, проживающие в подлежащих сносу домах, могут столкнуться с рядом проблем. Одна из них связана с получением новой квартиры, не отвечающей требованиям жилищного законодательства или имеющая меньший метраж, нежели старая жилплощадь. Власти многих муниципалитетов предоставляют взамен не новые квартиры, а жилище вторичного фонда.
Вторая трудность может быть вызвана предоставлением выкупной стоимости в размере меньше ожидаемого. Нередко возникают ситуации, когда в аварийном доме совершенно невозможно жить, а муниципальные власти не предпринимают действенных мер по решению проблемы. В этом случае добиться защиты своих прав можно только в судебном порядке.
