Часть всех объектов недвижимости находится во владении государства или муниципалитета. Такое жилье предоставляется людям определенных социальных групп с заключением договора. Получая жилище, гражданин приобретает новые права и обязанности. Может ли выселение из квартиры по договору социального найма быть принудительным, права граждан, порядок выселения рассмотрим далее.
Что такое договор социального найма?
Договор соцнайма — документ, который оформляется с целью передачи гражданину жилья, находящегося на учете в государственном или муниципальном жилищном фонде. Как правило, такая недвижимость предоставляется малоимущим семьям.
Такого рода квартирный вопрос регулируется 8-ой главой Жилищного Кодекса РФ (далее — ЖК РФ). Ключевые положения:
- Заключение имеет бессрочный характер, изменения условий — не повод для расторжения (по 60-ой статье).
- После того, как оформлены все документы, съемщик имеет право на исключительное пользование квартирным имуществом (по 61-ой статье).
- Арендодатель в лице муниципалитета обязан своевременно проводить капитальный ремонт, совместно решать вопросы, касающиеся имущества (по 65-ой статье).
- Квартиросъемщик вправе вселять жильцов, членов своей семьи, при наличии письменного разрешения со стороны наймодателя. Положение не касается несовершеннолетних детей (по 70-ой статье).
Итак, все важные изменения, касающиеся проживания в снимаемом жилье, контролируются управомоченным лицом — муниципалитетом или государственным органом.
Основания для расторжения договора
Если наниматель не соглашается покинуть квартиру, то решить этот вопрос наймодатель может только в судебном порядке, т.е. просто обращение в полицию не принесет никакого результата. Причины, по которым семью разрешается выселить, обозначены в 83 статье ЖК РФ:
- За неуплату коммунальных платежей (долги) более 6-ти месяцев подряд. Доказательством послужит квитанция с суммой задолженности.
- систематическое нарушение установленного порядка в доме и пренебрежение интересами соседей — шум в ночное время, постоянные застолья и веселье, драки.
Важно! чтобы подать иск в суд, подобное поведение должно носить постоянный характер. Соседи обязаны предоставить доказательства.
- Повреждено или разрушено имущество. Не имеет значения — по вине нанимателя или каких-либо третьих лиц, так как в договоре прописано, что ответственность несет квартиросъемщик.
- Использование жилого помещения не по прямому назначению, например, сдача его в аренду другим жильцам или ведение на территории бизнеса.
Есть и дополнительные причины, на основании которых производится выселение. Они также должны быть документально подтверждены:
- Собственное желание нанимателя. Необходимо согласие всех членов семьи.
- Дом признан ветхим или аварийным по решению комиссии, представляет опасность здоровью, жизни и подлежит сносу.
- Автоматическое прекращение действия договора при смерти нанимателя.
Не выполняя какое-то из положения договора социального найма, съемщик рискует потерять жилье.
Правовое регулирование
Законодательство раскрывает тему о выселении по договору социального найма в статьях ЖК РФ: 83, 84, 85, 90, 91, 92 и в статье №293 Гражданского Кодекса РФ.
Взамен старому, происходит предоставление нового жилья, если:
- Дом подлежит сносу.
- Земельный участок изымается для государственных нужд.
- Помещение переходит в состояние нежилого.
- Здание передается религиозной организации в соответствии с Федеральным Законом № 328.
Новое жилье не предоставляется, если:
- Старое было использовано не по назначению, систематически нарушался установленный домом порядок.
- Судом признано невозможным проживание ребенка с родителями, лишенными в отношении его родительских прав.
Выселение из неприватизированной квартиры возможно, но сопровождается длительными судебными тяжбами.
Как подается иск
Исковое заявление оформляется согласно 132-ой статье Гражданского процессуального кодекса РФ. Документ условно делится на 3 блока:
- Введение. Прописываются подробные реквизиты обеих сторон.
- Основная часть. Истец предъявляют претензию — обозначает конкретные нарушения, совершенные квартирантом.
- Правовая часть. Истец ссылается на законы, статья, акты. Желательно приводить примеры из судебной практики.
Необходимо указать место, где будет проживать квартирант в дальнейшем. Без этой информации заявление истца будет отклонено, а выселение практически невозможным.
К иску прикладываются следующие документы:
- Копия паспорта (или иного документа, удостоверяющего личность);
- Выписка из Единого Государственного Реестра Недвижимости (ЕГРН);
- Показания свидетелей (в случае выселения при несоблюдении общедомовых порядков);
- Выписка об оплате коммунальных услуг;
- Квитанция об оплате государственной пошлины;
- Заключение экспертной комиссии о состоянии жилого помещения.
Пакет доказательств собирается исключительно законными способами. В противном случае суд не будет учитывать их в процессе. Судопроизводство длится в среднем 2 месяца. Решение судебный орган выносит согласно 194-ой статье Гпк РФ.
Обжалование постановления
Как и любое другое, дело о выселении можно пересмотреть.
Наниматель может устранить причину иска во время подготовки или в начале судебного процесса. Тогда дело закрывается. Если квартирант не согласен с предъявленными претензиями истца, он может их обжаловать в течение 10 дней.
Перед тем как обжаловать решение суда, нужно тщательно подготовить свою защиту, доказательства.
Судебная практика
Судебная практика включает в себя случаи выселения бывших родственников. В том числе, ситуация может возникнуть при процедуре купли-продажи квартиры, дарения, получения недвижимого имущества по наследству.
Но более распространенный повод — неоплата коммунальных услуг.
Инициаторами (истцами) чаще всего выступает районная администрация. Когда нарушаются интересы соседей, то есть появляется риск их здоровью или жизни, то разрешать ситуацию начинают именно они.
Чтобы предотвратить выселение собственников или прописанных из муниципальной квартиры по причине невнесения квартплаты, нужно обратиться в бухгалтерию управляющей компании для разделения лицевых счетов между всеми совершеннолетними жильцами.
Если квартплата не была внесена по уважительным причинам, лицо не может быть выселено. Уважительна ли задолженность решает суд, опираясь на Постановление Пленума Верховного суда РФ №14:
- Гражданину была задержана выплата заработной платы или пенсии;
- Тяжелое финансовое положение при условии, что предпринимаются попытки найти достойный заработок;
- Длительная болезнь ответственного нанимателя, требующая покупки дорогих препаратов;
- Проживание в квартире иждивенцев или несовершеннолетних граждан, что подразумевает большие расходы.
Смягчающих обстоятельств достаточно много, и этим пользуются наниматели с целью оттянуть сроки оплаты.
Ещё один частый случай в практике — квартиранты отказываются покидать дом. Тогда в работу включаются судебные приставы. Проводится принудительное выселение в присутствии понятых. Составляется акт о проделанной операции.
Кого выселить нельзя
Ребенок до 18 лет — тот, кто имеет право проживать в муниципальной квартире и не бояться выселения. Единственная возможная ситуация — при переезде родителей в другую квартиру.
Для выселения ребенка родители должны подписать письменное согласие и предоставить идентичную по условиям проживания квартиру.
К не выселяемым гражданам относятся:
- инвалиды 1 и 2 группы:
- пенсионеры по возрасту;
- члены семьи при смерти собственника.
Эти социальные группы не могут быть выселены из муниципальной квартиры.
Распространенные ошибки
В сознании людей есть 2 распространенные ошибки касательно вопроса выселения. Вот они:
- Семью можно выселить, если они постоянно ругаются с соседями.
На самом деле заявление будет рассмотрено судом только при условии, что есть подтверждения неоднократных вызовов участкового. Например, при регулярном нарушении “часов покоя”, которые устанавливаются каждым регионом автономно. - Добиться выселения можно только через суд.
От части это правда. Но с жильцом можно договориться, например, если его вина очевидна и нет сомнения, что суд пойдет на встречу наймодателю. Это поможет сэкономить время, избежать судебных тяжб.
Заключение
Выселение из квартиры по договору социальному найма осуществляется чаще всего в судебном порядке. При этом жильцам должны предоставить новое жилье. Злостных нарушителей могут выселить без предоставления новой квартиры. Также есть круг лиц, которых нельзя выселить ни при каких обстоятельствах: дети, инвалиды, старики.
