Когда нужно согласие соседей на перевод жилого помещения в нежилое, и как его правильно оформить?

Для ведения любого бизнеса необходимо соответствующее помещение. Построить на улицах города новое здание – это достаточно затратно и не всегда оправданно, тем более получить разрешение на строительство в нужном месте часто невозможно. Поэтому предприниматели используют первые этажи многоквартирных домов.

Однако квартиры в таких домах обычно включены в жилой фонд, и необходимо согласие соседей на перевод жилого помещения в нежилое. Иначе все изменения не будут иметь законной силы.

Особенности перевода помещения из жилого фонда в нежилой

Закон о новых правилах изменения статуса жилых и нежилых помещений принят Государственной Думой в 2019 году. По новым условиям необходимо согласие всех жильцов из примыкающих квартир и половины всех собственников, проживающих в доме.

В нежилое помещение обеспечивается отдельный вход, полностью исключается сообщение с общедомовыми комнатами и коридорами. Деятельность в нежилом помещении не должна создавать неудобств владельцам соседних квартир и нарушать жилищные нормы.

Следует учитывать следующие нюансы:

1. Если планируется произвести строительство, которое приведет к уменьшению площади общего имущества, необходимо, чтобы согласились 100% собственников (ст. 51 ГрК РФ).
2. Во всех остальных случаях потребуется не больше 2/3 голосов собственников дома (ч.1 ст. 36, ст. 40 ЖК РФ).
3. Нужно получить оформленное в письменном виде согласие собственников всех помещений, которые примыкают к указанной квартире.

Квартира считается примыкающей, если она имеет общую стену с помещением, которое решено перепланировать, а также располагается сверху от него или снизу.

Для чего нужно одобрение соседей

При реконструкции и перепланировке возможны проблемы, а наличие разрешения соседей исключает такой риск. Подписав свое согласие, жильцы дома подтверждают, что их ознакомили с планируемыми изменениями и что они дают согласие на их проведение.

Согласие соседей служит гарантией того, что их права, как собственников дома, не нарушаются. Особенно если владелец квартиры планирует что-то построить, перепланировать, изменить коммуникации внутри дома и затронуть общее имущество собственников дома.

Согласие пишется в произвольной форме с обязательным включением:

• ФИО и паспортных данных, если владелец примыкающей квартиры – физическое лицо;
• наименования и регистрационного номера – для юридического лица;
• номера квартиры и реквизитов документов на право собственности.

Для получения согласия созывается общее собрание жильцов дома. Оригинал или копия протокола общего собрания собственников (ОСС) входят в перечень обязательных документов для предоставления в администрацию.

Принятое решение собрания имеет законную силу, если в нем участвуют не менее 2/3 собственников квартир в том подъезде, где запланированы изменения. Это правило действует для здания с одним подъездом.

Если подъездов несколько, то на собрании должны присутствовать более 50% всех собственников дома, из них 2/3 должны проживать в данном подъезде.

То есть, перевод жилья в нежилой фонд возможен, если на собрание придут более половины всех собственников дома и 2/3 соседей по подъезду, а в результате за изменение проголосуют 50% + 1 голос.

При подсчете голосов может учитываться не количество собственников, а площадь жилья. В таком случае один владелец квартиры площадью 75 кв. м имеет 75 голосов, а трое владельцев квартиры площадью 45 кв. м имеют на троих 45 голосов.

Оформление документов

Для получения разрешения потребуется обратиться в органы местной власти с соответствующим заявлением. Согласно ст. 23 (ч. 2) ЖК РФ к заявлению прилагают:

• документы на право собственности на квартиру (можно оригиналы или копии, заверенные нотариусом);
• согласие других собственников квартиры, даже если они проживают отдельно;
• план квартиры, поэтажный план МКД, техническую характеристику из БТИ;
• протокол ОСС, подтверждающий согласие собственников квартир;
• письменные согласия всех собственников примыкающих квартир.

Необходим проект будущих работ, если предстоит серьезная перепланировка или реконструкция с указанием имени архитектора, реквизитов лицензии на строительство.

Если сведения о квартире занесены в ЕГРН, то разрешается не предоставлять документы на квартиру и техпаспорт.

Как написать заявление о смене статуса

Заявление пишут от руки в произвольной форме, так как единых требований в отношении такого документа не разработано. В текст обязательно включают следующую информацию:

• ФИО, адрес, паспортные и контактные данные владельца квартиры;
• сведения о юридическом лице, если владелец – юрлицо;
• реквизиты документов на квартиру;
• адрес расположения квартиры;
• сведения об отсутствии долгов и обременения;
• цель изменения статуса помещения;
• краткое описание планируемых изменений в помещении.

Внизу вписывается список прилагаемых документов. Если процедура проводится через посредника, то нужно указать реквизиты нотариальной доверенности.

Как проходит процедура

После решения изменить статус квартиры необходимо собрать все документы и отнести их в администрацию города. Заявителю передадут список принятых документов с подписью и датой.

Рассмотрением заявления занимается специальная комиссия. На принятие решения отводится 1,5 месяца, после чего заявитель в течение трех дней получит соответствующее уведомление.

После получения положительного решения, заявитель вправе сразу же начать регистрацию новых документов. Главная задача – получение согласия соседей, для чего созывается их общее собрание.

Если одновременно с получением решения администрации пришло указание произвести определенные изменения в проекте, нужно исполнить эти указания, затем составить об этом акт и только потом приступить к регистрации права собственности.

В случае положительного решения администрация уведомляет об этом ЕГРН, где сведения обновляются в течение 15 дней.

Не всегда решение администрации бывает положительным. Отказ возможен в следующих ситуациях:

1. Не все документы были собраны и приложены к заявлению.
2. Заявление подано не по адресу.
3. Нарушены правила и нормативы перепланировки.
4. Изменения приведут к нарушению жилищных норм.

Согласие соседей понадобится и при сдаче в эксплуатацию готового помещения, при оборудовании отдельного входа. Для него, кстати, нужны отдельные документы и разрешения из архитектурного бюро.

Что делать, если соседи против

Соседи обычно отказываются дать согласие, если не уверены в безопасности или комфортности будущей деятельности. Необходимо заранее поговорить с соседями, подробно разъяснить им, чем именно вы планируете заниматься. Гарантировать, что деятельность не явится причиной шума, неприятных запахов и грязи.

Говорить нужно не со всеми жильцами, а только с собственниками квартир. Если они проживают в других местах, желательно их найти и заручиться их поддержкой.

Вообще необходимо провести подготовительную работу перед общим собранием. Поменять статус квартиры без разрешения соседей по закону нельзя. Поэтому нужно каким-нибудь образом заинтересовать соседей, в том числе финансово. Закон это допускает. То есть, соседи выражают свой протест, с ними требуется инициировать договорные отношения, в результате которых они могут поменять свое мнение.

Например, в центре Москвы при обустройстве на первых этажах ресторанов оплачиваются новые стеклопакеты жильцам этих домов. Или им покупают новую бытовую технику.

Судебная практика

Судебная практика показывает, что суд обычно становится на сторону жильцов дома, которые часто страдают от шума, запахов и антисанитарии, и не давали предварительно согласия на открытия магазина, салона красоты или офиса.

Пример 1. Гражданское дело по иску гражданина И. в отношении гражданки К, проживающей в примыкающей квартире. К. открыла магазин автозапчастей после реконструкции и перевода своей квартиры в нежилое помещение. Все эти действия были проведены без ведома истца.

Кроме того:

• дом имеет деревянные конструкции, а магазине продаются легковоспламеняющиеся вещества;
• имеются посторонние шумы и запахи;
• у дома останавливаются автомобили, что мешает жильцам дома.

Ответчик заявила, что перепланировка не изменила конструкции и коммуникации, угрозы жизни и здоровью жителям смежных квартир нет, замечаний от надзорных органов по безопасности электрооборудования не имеется. Единственным нарушением было признано то, что не получено согласие соседей.

После рассмотрения всех обстоятельств дела суд удовлетворил исковые требования и постановил прекратить работу магазина.

Пример 2. Поступило заявление от гражданки С. с просьбой приостановить деятельность почтового отделения, расположенного в трехкомнатной квартире в одном подъезде с ее квартирой.

Прием и погрузка почтовых отправлений осуществляются через входную дверь в подъезд, а прилегающая территория загромождается машинами и посетителями. Антисанитария, постоянный шум и трудность проникновения в подъезд в течение нескольких лет снижают качество жизни проживающих в доме.

Ответчиком не было представлено никаких документов о переводе помещения из жилого фонда в нежилое, отсутствуют правоустанавливающие документы на квартиру. Поэтому суд посчитал исковые требования законными и деятельность данного отделения связи приостановлена.

Таким образом, без согласия большинства жильцов дома поменять статус своей квартиры невозможно. А если хотя бы один сосед из примыкающей квартиры откажется дать согласие, то придется отказаться от идеи сделать свою квартиру нежилым помещением.