Как выселить соседей из коммунальной квартиры?

Люди, проживающие в различных комнатах одной квартиры, нередко становятся героями скандалов, заканчивающихся вызовом полиции и судебными разбирательствами. Причиной ссоры соседей чаще всего выступает ненадлежащее поведение одной из сторон, превращающее жизнь других обитателей коммуналки в настоящий кошмар. В таких ситуациях только выселение соседей из коммунальной квартиры выступает действенным способом решения проблемы, однако, чтобы не нарушить закон нужно придерживаться определенного порядка действий.

Что такое коммунальная квартира

Российское законодательство точно не квалифицирует понятие коммунальная квартира. При этом в ч.1 ст.16 ЖК РФ указывается, что к одному из видов жилого помещения относится комната. Последняя называется частью квартиры либо жилого дома, которая предназначена для места проживания граждан. Это позволяет сделать вывод, что коммуналка – одна из разновидностей жилых помещений, состоящая из обособленных комнат и мест общего пользования (коридор, санузел, кухня). Ей владеют два и более собственника, не принадлежащих к одной семье.

В жилищном кодексе четко прописаны обязанности и права проживающих граждан, например, на них распространяются обязанности содержать имущество, имеющее статус совместного. В зависимости от формы собственности выделяют три вида коммуналок:

• муниципальные – проживание по договору социального найма;
• приватизированные – жилье находится в собственности;
• смешанные – комнаты не приватизированы или являются частной собственностью.

Основания для выселения соседей

Механизм отселения соседей по коммунальной квартире раскрывается в действующем ЖК РФ, а также в Постановлении Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 года. Эти документы позволяют произвести выселение с помощью судебной инстанции, доказав присутствие веских оснований для подобного шага, например, за долги или аморальное поведение. Инициировать процедуру вправе собственник жилья – муниципальные власти или частный собственник.

Перечень законных причин для выселения включает следующие основания:

• использование жилых комнат не по прямому назначению;
• отсутствие действий по поддержанию надлежащего состояния занимаемой жилой площади;
• нарушение санитарных норм;
• несоблюдение правил противопожарной безопасности;
• факты грубого нарушения прав соседей;
• нанесение ущерба жилому помещению;
• образование задолженности за услуги ЖКХ или аренду квартиры;
• непроживание в комнате на протяжении как минимум полугода без объективной причины;
• несоблюдение условий договора социального найма;
• отсутствие регистрации в коммуналке;
• предоставление жилплощади в субаренду без разрешения собственника;
• систематическое нарушение общественного порядка, противоправность действий, аморальное поведение;
• несогласованная перепланировка
• иные, веские для суда обстоятельства.

Важно! К фактам нарушения соседских прав относится создание препятствий для пользования местами совместного пользования.

При указании в исковом заявлении условия для выселения необходимо его документальное подтверждение (протоколы полиции, справки, выписки, официальные акты и другое) или свидетельские показания. Соответствующее указание о необходимости наличия задокументированных попыток урезонить неадекватных соседей содержится в материалах Пленума ВС РФ №14 от 02.07.2009. Подобные бумаги может предоставить участковый, чиновники местной администрации и другие компетентные лица.

В материалах Пленума ВС №14 приведен перечень оснований, которые можно считать «нецелевым» использованием жилья – организация склада, офиса, приюта для животных или переоборудование его в производственную площадку. Однако в нем есть свои исключения. Комнату разрешается использовать для занятия научной, творческой или адвокатской деятельностью.

Порядок выселения незарегистрированных жильцов

Наличие прописки выступает правовым основанием для проживания в коммуналке. Соответственно отсутствие регистрации квалифицируется как незаконное деяние. За него предусмотрена административная ответственность от 2 до 3 тысяч рублей, а наниматель, который пустил такого жильца заплатит от 2 до 5 тыс. рублей (ст.19.15.1 КоАП РФ).

Всегда нужно помнить, что выселение непрописанных соседей вследствие нарушения прав соседей выступает крайней мерой решения коммунальных проблем и при возникновении спорных ситуаций необходимо сначала урегулировать вопрос мирным путем.

Первый шаг – досудебное урегулирование через вербальное или письменное предупреждение незаконно проживающих граждан о необходимости покинуть жилое помещение. Если квартира пребывает в частной собственности претензии могут быть направлены владельцу. При отнесении жилья к муниципальному фонду соответствующее заявление адресуется местным властям, которые должны отреагировать на этот сигнал.

Ст. 35 ЖК РФ позволяет собственнику установить срок, в течение которого незаконный жилец обязан покинуть жилплощадь. Если этого не происходит он подлежит выселению по требованию законного владельца на основании судебного постановления.

Важно! Для формирования более аргументированной позиции в суде можно вызвать участкового, который составит протокол о незаконном пребывании на основании отсутствия у гражданина документов, подтверждающих право на проживание в указанной комнате.

Второй шаг – подготовка документов для судебного разбирательства. Кроме искового заявления, составленного в соответствии с требованиями ГПК РФ, будут необходимы следующие бумаги:

• характеристики;
• письменные объяснения других квартиросъемщиков;
• свидетельства, подтверждающие форму собственности жилплощади;
• акты обследования жилья, экспертизы, протоколы полиции и иные подтверждения факта незаконности проживания в коммунальной квартире.

Третий шаг – обоснование требований искового заявления. Они связаны с нарушенным правом жильцов на установленный метраж жилплощади. В случае владения коммуналкой муниципалитетом, нарушается порядок предоставления ордеров и заключения договоров соцнайма.

Общие требования к иску выглядят следующим образом:

• составлен управомоченным лицом (местная администрация или физлицо собственник жилого помещения);
• отражает сведения о спорной недвижимости, ее собственнике и законном нанимателе;
• содержит информацию об основаниях выселения;
• предоставляет подтверждения факта нарушенных прав жильцов.

Четвертый шаг – рассмотрение искового заявления и принятие судебного решения. Сложившаяся судебная практика доказывает, что при наличии убедительных доказательств суды без проблем поддерживают позицию заявителей.

Важно! Получить жилье взамен утраченного выселенный гражданин не может.

Кого невозможно выселить

Существует категория граждан, выселить которых довольно проблематично – закон стоит на их стороне и не позволяет полностью реализовать право собственника на удаление посторонних лиц. Прежде всего, к ним относятся несовершеннолетние, а также дети-сироты, которые остались без попечения родственников. Кроме того, в эту группу входят иждивенцы собственника и бывшие члены семьи, лишенные постоянного места проживания.

Важно! Люди, кого нельзя выселить по формальным причинам всегда могут найти законодательные лазейки, для их преодоления. Например, если будет подтверждено, что несовершеннолетние при переезде станут проживать в более комфортабельных условиях, разрешение на выселение будет получено.

Как организована процедура выселения

Право на проведение процедуры выселения из коммуналки имеют только сотрудники ФССП на основании вступившего в силу судебного постановления. В соответствии с п.2 ст.107 №229-ФЗ от 02.10.2007 в ходе выселения помещение освобождается от физлица, его имущества и домашних животных.

Этапы освобождения комнаты:

1. Истец на основании постановления суда направляет обращение в ФСПП заявление с просьбой возбудить исполнительное производство (ИП).
2. ИП возбуждается в течение трех дней. Лицу, подлежащему выселению, направляется по почте постановление с обоснованным требованием покинуть жилплощадь в установленный срок (как правило, 5 суток).
3. В случае игнорирования требований судебных приставов будет определен новый срок и назначено материальное взыскание на нарушение постановления. Одновременно гражданин предупреждается, что о дате принудительного выселения он проинформирован не будет.
4. Осуществление принудительного выселения с участием двух понятых, также возможно привлечение сотрудников правоохранительных органов. По итогам процедуры составляется специальный акт в трех экземплярах, который подписывают истец, выселяемый и понятые.

Важно! Расходы по принудительному выселению несет выселяемый гражданин.

Судебная практика по делам о выселении из коммуналки

Верховный суд рассматривал дело женщины из Краснодара, которая потребовала выселить из коммунальной квартиры ее соседку со взрослыми детьми. Основанием для такого шага послужило постоянное отсутствие квартирантки, которая появляется в своей комнате эпизодически, а когда это происходит якобы устраивает скандалы. Также заявитель ссылалась на то, что она как наниматель не предоставляла разрешение на ее вселение.

Районный суд поддержал позицию истца и принял решение выселить ответчиков, аналогично поступила и апелляционная инстанция. В итоге дело дошло до Верховного суда, который не согласился с доводами коллег. Основание – неверное толкование норм материального права, то есть выселить проблемных соседей было можно, но по-другому.

Согласно выписке из лицевого счета истица являлась нанимателем не всей квартиры, а одной комнаты. Нанимателем соседней комнаты оказалась женщина, которая впоследствии зарегистрировала в ней свою сестру, которую и лишили права проживать в помещении, хотя она была ответственной квартиросъемщицей. На каждую комнату имелись собственные лицевые счета и техпаспорта. Так как заявительница была не единственной квартиросъемщицей ее согласия на въезд соседки не требуется.

В суде истец не смогла доказать, что жилплощадь использовалась не по назначению, а соседка нарушает ее права. Факт вселения родственницы первой нанимательницы не противоречит закону, так как отвечает требованиям ст.70 ЖК РФ. Она позволяет нанимателю с согласия домочадцев вселять других лиц и даже предоставлять жилье в наем.

Жилищный кодекс сохраняет права за собственниками жилого помещения даже в случае их отсутствия. Такой защиты нет у тех, кто проживает по договору социального найма, но, чтобы их выселить нужно добиваться через суд утраты ими права на жилье по причине убытия в другое место.