Как узаконить перепланировку: правила и алгоритм

Начиная ремонт помещения, квартировладельцы часто думают, что могут устраивать любые переделки, какие пожелают. Закон гласит обратное: действуют ограничения на переустройство, за несоблюдение которых предусмотрены штрафные санкции, а в отдельных случаях – принудительное изъятие жилого помещения. Чтобы не остаться без крыши над головой, важно знать, как узаконить перепланировку в квартире в 2020 году, и применять эти положения на практике, если в недвижимости затеваются значимые перемены.

Что говорит закон?

Ключевой нормативно-правовой акт в сфере пользования квадратными метрами – Жилищный кодекс РФ. В его ст. 25 даны следующие определения:

• Переустройство квартиры – это смена или установка инженерных сетей, санитарно-технического, электрического оборудования, требующая фиксации произведенных изменений в техпаспорте помещения.
• Перепланировка квартиры – это изменение ее конфигурации (например, формирование из нескольких комнат единого лофт-пространства, соединение балкона с гостиной и т.д.), обязательная для отражения в техническом паспорте.

В ст. 26 ЖК РФ говорится, что в обоих случаях перед проведением запланированных работ собственник обязан получить необходимые согласования. Для этого он обращается в орган местного самоуправления по адресу местонахождения жилплощади (например, в Москве эту функцию выполняет Мосжилинспекция) с заявлением и пакетом подтверждающих документов.

Можно ли зарегистрировать перепланировку после ее проведения?

Многие квартировладельцы в теории знают, что все переделки, существенно меняющие конфигурацию жилплощади, должны быть согласованы с контролирующими инстанциями, но, когда дело доходит до практики, не понимают, где и как можно узаконить перепланировку. Можно ли не подавать документы в регистрирующий орган заранее, а сообщить властям о переустройстве по факту?

Практика показывает, что ответственности за самовольную перепланировку не наступает, если совершенные собственниками изменения не нарушают действующих строительных и санитарных норм. Это означает, что после переустройства одной квартиры все здание или его часть не находится под угрозой обрушения, не страдают соседи. Если это правило не соблюдается, произведенное переустройство не получится узаконить ни при каких обстоятельствах.

Как правило, допущенные собственниками нарушения в ходе самовольной перепланировки «выплывают на поверхность» в двух ситуациях. Первая – жалобы соседей, за которыми следует визит представителей жилищной инспекции в «переделанную» квартиру. На практике возникали прецеденты, когда из-за одного непродуманного ремонта по всей стене здания шли трещины, происходили обрушения несущих конструкций.

Вторая ситуация, в которой становится известно о незарегистрированном переустройстве, – продажа недвижимости. Будущий покупатель или банк (если жилье приобретается в ипотеку) сравнивает реальную обстановку в квартире с планом БТИ. Если будут выявлены несоответствия, заключить сделку не получится.

Ответственность за самовольную перепланировку

Меры ответственности за несогласованное переустройство описаны в ст. 29 ЖК РФ и КоАП РФ (ст. 7.21 и 7.22). На нарушителей накладываются штрафы в размере:

• от 2 до 2,5 тыс. руб. – на физических лиц;
• от 4 до 5 тыс. руб. – на должностных лиц и индивидуальных предпринимателей;
• от 40 до 50 тыс. руб. – на компании.

В ст. 29 ЖК РФ предусмотрена дополнительная ответственность за незаконную перепланировку. Это обязанность владельца привести жилье своими силами и за свой счет к первоначальному состоянию. Кроме того, суд вправе заставить виновного возместить соседям нанесенный моральный и материальный вред. Срок исполнения указанных предписаний – полгода с момента вынесения решения.

Если владелец не выполнит обязательства по приведению жилья в прежний вид, органы муниципальной власти вправе начать судебный процесс о его принудительном выселении. Если суд встанет на сторону государственных инстанций, гражданину придется освободить занимаемое помещение, а недвижимость будет продана с публичных торгов.

Как узаконить сделанную перепланировку?

Чтобы зарегистрировать переустройство жилплощади, собственникам нужно действовать по следующему алгоритму:

• Получить в БТИ технический паспорт жилплощади.
• Посетить жилищную инспекцию или многофункциональный центр для консультации. С собой нужно взять документы, подтверждающие право собственности на квадратные метры, план квартиры из БТИ и проект планируемых изменений.
• Если у жилищной инспекции нет возражений, нужно подать заявление на регистрацию перепланировки и дождаться его рассмотрения.

После получения положительного ответа квартировладелец вправе приступать к ремонту. Когда он будет окончен, жилплощадь посетит выездная комиссия, которая оценит, соответствуют ли внесенные изменения первоначальному проекту.

Что нельзя менять в недвижимости?

Жилищная инспекция согласовывает не любые пожелания собственников. Например, существует перечень действий, которые недопустимо совершать в квартире:

• Убирать несущие стены, нарушать их стабильность.
• Добавлять к туалету или ванной дополнительные метры, «позаимствованные» от жилых комнат.
• Оборудовать кухню в месте, отведенном планом БТИ для жилой комнаты.
• Объединять кухню с гостиной, спальней (за исключением ситуаций, когда в доме установлена электроплита).
• Переоборудовать кухню так, чтобы в ней не осталось оконных проемов.
• Увеличивать площадь балкона за счет жилых комнат.
• Совершать переустройство, влекущее нарушение работы системы вентиляции многоквартирного дома.
• Сносить общедомовые батареи или убирать подведенные к ним трубы, переносить радиаторы на балкон (есть риск, что это станет причиной проблем с отоплением у соседей снизу и сверху).
• Присоединять к квартире помещения общего пользования, не оформленные в собственность заявителя (например, добавлять к жилплощади коридор или чердак).

Согласие на перепланировку подписывают все собственники квартиры, достигшие 18-ти-летия. Если любой из них возражает, зарегистрировать запланированные изменения не получится. Кроме того, законодательно запрещено проводить перепланировку квартир в домах, признанных аварийными и подлежащих сносу.

Из положений действующих нормативно-правовых актов вытекает, что проведенное в квартире переустройство не должно нарушить права соседей. Исходя из этого правила, жильцы сверху не могут оборудовать ванную комнату там, где в квартире снизу находится спальня или гостиная: высока вероятность протечки и порчи чужого имущества.

Какие виды работы не требуют регистрации в жилинспекции?

Из положений действующего законодательства вытекает, что следующие виды работ не предполагают обращения в уполномоченные государственные органы:

• проведение косметического ремонта (в том числе переклейка обоев, установка натяжных потолков окраска стен и т.д.);
• установка встроенной мебели;
• замена кухонных плит;
• установка на фасады зданий внешних бытовых конструкций (кондиционеры, антенны, защитные сетки и т.д.);
• отделка балконов, в том числе их утепление;
• замена инженерного оборудования (без полной переустановки) на новое с аналогичными характеристиками;
• замена столярных элементов фасадов домов.

Иные виды работ, не попавшие в список, выполняются после подготовки предварительного плана и требуют согласования с жилищной инспекцией.

Какие документы потребуются заявителю?

Как узаконить уже сделанную перепланировку? Заявителю потребуется собрать и представить в государственные органы пакет подтверждающих документов. В него входят следующие позиции:

• заполненное заявление по образцу;
• паспорт заявителя (оригинал, предоставляется госслужащим для снятия копии);
• нотариальная доверенность (если за услугой обращается не сам собственник, а его законный представитель);
• правоустанавливающая документация на жилплощадь (например, договор купли-продажи, мены, дарения, долевого участия и т.д.): предоставляется в оригиналах или нотариальных копиях;
• техпаспорт на объект недвижимости;
• письменный акцепт на перепланировку от всех совершеннолетних членов семьи гражданина (жена/муж, дети) или всех собственников квартиры (дома);
• проект переустройства жилого помещения в МКД (он должен быть составлен уполномоченной структурой – фирмой или ИП, оказывающим услуги перепланировки и являющимся членом профильной СРО).

Перечень документации является базовым и может дополняться в зависимости от специфики ситуации. Например, если квартира была получена по ДДУ, заявитель дополнительно предоставляет акт ее приема-передачи, если здание возводилось за счет городского или регионального бюджета – распоряжение властей на его строительство и т.д. Если дом относится к историко-культурному наследию, дополнительно потребуется согласование местного органа, на который возложены функции по охране памятников истории и культуры.

Сколько длится согласование и какой результат?

В ст. 26 ЖК РФ указано, что местный орган власти, куда обратился заявитель, обязан рассмотреть его просьбу и принять решение в 45-ти-дневный срок с момента получения пакета документов. Если гражданин посетил не сам уполномоченный орган, а МФЦ, срок увеличивается на тот период времени, который нужен для передачи информации между инстанциями.

В трехдневный срок с момента принятия решения уполномоченный орган обязан выдать или отправить гражданину по почте (если адрес был указан в заявлении) мотивированный ответ. Он может быть отрицательным в следующих случаях (ст. 27 ЖК РФ):

• предоставление неполного пакета документации;
• неправильный выбор государственной инстанции для обращения;
• несоответствие произведенной перепланировки требованиям законодательства.

В случае получения отрицательного ответа заявитель вправе устранить замечания и обратиться за регистрацией переустройства повторно.

Если решение положительно, то квартировладелец вправе начинать запланированные работы. Когда они будут завершены, на объект выезжает приемочная комиссия, выписывающая акт (ст. 28 ЖК РФ). Она состоит из представителей органа власти, ранее выписавшего согласование. Когда акт готов, направляется информация в орган по регистрации прав.

Сколько стоит узаконить перепланировку?

Переустройство квартиры требует от собственника затрат, связанных с оформлением сопутствующей документации, в том числе:

• получение копии технического паспорта – от 2-х тыс. рублей;
• составление проекта перепланировки – от 10 тыс. руб. (точная стоимость зависит от ценовой политики выбранного бюро и сложности работ);
• изготовление техпаспорта обновленной квартиры – от 5 тыс. руб.

Дополнительные расходы связаны с приобретением отделочных материалов и проведением строительных работ. Если собственник попытается оформить перепланировку задним числом, ему придется обратиться за решением вопроса в суд. Это означает, что его расходы увеличатся на стоимость услуг адвоката (в среднем составляет 30 000 рублей).

Особенности переустройства квартир в новостройках

Распространенная практика сегодняшнего дня – приобретение недвижимости в строящихся домах по договорам долевого участия (ДДУ). Действующее законодательство гласит, перепланировка до оформления права собственности на такие квартиры не запрещается. Чтобы зарегистрировать планируемые изменения, покупатель предоставляет в жилищную инспекцию следующий набор документации:

• оригинал ДДУ;
• акт приема-передачи недвижимости;
• копию разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию;
• письмо от застройщика, где выражено его согласие на перепланировку квартиры;
• официальное подтверждение от застройщика, что гражданин выполнил все обязательства по ДДУ;
• документ о присвоении новому дому адреса.

Если гражданин оформил купленную по ДДУ квартиру в собственность, он регистрирует запланированную перепланировку по стандартному алгоритму.

Особенности перепланировки нежилых помещений

Действующее законодательство предполагает возможность переустройства не только квартир, но и нежилых помещений различного назначения. Регламентирующие нормативные акты в этой сфере – 122-ФЗ от 21.07.1997 г. и Постановление Правительства Москвы №508 от 25.10.2011 г. К категории работ, требующих регистрации в уполномоченных органах, относится:

• перенос туалетов и ванных комнат;
• изменение конструкции полов;
• обустройство лестничных проемов;
• перенос стен и перегородок;
• изменение формы оконных и дверных проемов;
• создание входов в подвальные (цокольные) помещения;
• устройство балконов и лоджий на первых этажах;
• установка вентиляционных коробов на фасаде знаний;
• устройство дымоходов и т.д.

Чтобы узаконить планируемые изменения, владельцы помещений обращаются в отдел архитектуры по своему району. В числе прочих документов они предоставляют проект перепланировки, составленный специализированным бюро.

Действующее законодательство гласит, что при переустройстве нежилого помещения должно быть сохранено его целевое назначение. Например, нельзя переделать офис в склад, а производственный цех – в магазин. Не допускается перепланировка в том случае, если здание признано аварийным.