Как правильно продать доли в приватизированной квартире?

Многие граждане неслучайно интересуются вопросом – что такое доля в квартире или доме, так как такая форма собственности сегодня получила большое распространение. Ст. 244 ГК РФ регламентирует, что любое имущество, в том числе приватизированная квартира, которой на правах собственности владеют два и более лица пребывает в общей собственности. Однако, если они четко определили части каждого из них – возникает режим долевой собственности. Такое, например, может быть при составлении брачного договора, в котором супруги прописали, что после развода выдел будет в следующей пропорции – муж 6/10, а жена 4/10.

Для чего нужно выделение доли

В жизни встречается немало ситуаций, когда выделение доли становится реальным способом решения возникших проблем:

• желание собственника получить денежные средства за долю;
• конфликты и непонимание собственниками друг друга;
• необходимость самостоятельного распоряжения недвижимостью;
• желание обособиться от чужих людей, также владеющих квартирой.

Выделение доли – законное право любого собственника и он может инициировать эту процедуру независимо от мнения других владельцев. После этого владелец доли получит право свободного распоряжения этим имуществом.

Варианты выдела доли

Закон допускает два варианта выдела:

1. В натуре

Такой вариант подразумевает создание отдельного жилого помещения, своего рода мини-квартиры. В стандартной приватизированной квартире фактически нереально выделить долю в натуре по причине невозможности обеспечения изолированного входа, санузла и кухни. Кроме того, согласно СНиП 31-01-2003 такой выдел возможен при условии, что общая площадь составляет не меньше 28 м2.

Это обязывает учитывать планировку жилья и вынуждает собственников самостоятельно договариваться о порядке использования недвижимости, если вопрос урегулировать не удается противоречие разрешает суд. Но и судебная инстанция часто принимает решение выплатить заявителю стоимость его доли, что фактически приведет не к выделению в натуре, а к потере права на квартиру.

Подобная практика основывается на Постановлении Пленума ВС СССР от 31.07. 1981 года. В своем решении судебная инстанция должна обозначить какая изолированная часть кварты или дома конкретно выделяется, также она обязана указать величину этой доли.

Важно! В некоторых случаях суд может назначить выплату денежного вознаграждения без согласия собственника, например, если размер доли незначительный или у него отсутствует интерес в использовании общей собственности (п.4 ст.252 ГК РФ).

2. В денежном эквиваленте

Выплата материальной компенсации приобретает актуальность в случае отказа собственника от доли. Взамен нее он получает от совладельцев деньги, а выкупленная часть распределяется между оставшимися собственниками. Также если выделенная доля превышает величину остальных или, наоборот, уступает им в размере потребуется соответственно доплата или компенсация.

Выделение доли по обоюдному согласию

В этом случае действует договорной режим, в рамках которого собственники самостоятельно определяют размеры доли, причем необязательно, чтобы они были равные. Все достигнутые соглашения фиксируются в письменном договоре, заверенном нотариальной печатью. В качестве обязательного условия выступает согласие на выдел всех сторон – в противном случае не удастся избежать судебного раздела.

Важно! Если владельцы сделали перепланировку все изменения необходимо регистрировать с БТИ.

Выделение с помощью судебной инстанции

Процедура выдела доли через суд требует подачи искового заявления в отношении других собственников. В нем необходимо обозначить интересующее помещение, вид недвижимости, размер доли каждого владельца. В случае возможной выплаты компенсации (несоответствие размера доли и приобретаемой жилплощади) нужно прописать расчет ее суммы. Для этого потребуются следующие документы:

• получение заключения из БТИ, подтверждающего возможность выдела доли;
• свидетельство о праве собственности;
• документы из БТИ;
• квитанция об оплате госпошлины.

Возможно предоставление дополнительной документации.

Независимо от выбранного способа выдела, его результат требуется зарегистрировать. С этой целью собственникам необходимо предоставить следующие документы:

• паспорта;
• свидетельства, подтверждающие право собственности;
• заявления – лицо, выделившее долю, регистрирует свое новое жилье, а все остальные субъекты изменение в праве собственности:
• квитанция об оплате госпошлины;
• судебное решение либо добровольное соглашение.

Важно! По результатам выдела собственнику выдается документ, в котором указывается величина его доли, например, ¾ квартиры или 75% общей площади.

Невозможность выдела доли

Существуют обстоятельства, которые препятствуют выделению доли в квартире:

• Процедура невозможна по причине причинения несоразмерного ущерба недвижимости, пребывающему в общей собственности. Речь идет о значительных препятствиях в использовании квартиры по прямому назначению, значительному ухудшению ее состояния либо нивелирования материальной стоимости.
• Выделение приводит к нарушению интересов отдельных категорий лиц, например, иждивенцев или кредиторов.
• Создаваемые жилые помещения трансформируются в нежилые и непригодны для проживания – это нарушает положения ст.16 ЖК РФ.

Продажа доли в приватизированной квартире

После выдела доли любой собственник вправе отчуждать свое имущество, в том числе через договор купли-продажи. Однако режим долевой собственности связан с присутствием совладельцев, что создает определенные юридические трудности при осуществлении процедуры. Главная из них связана со сложностью выдела доли в натуре.

Законодательство позволяет быть в роли покупателя доли любому лицу при условии согласия на это всех остальных собственников жилья. Подобная практика объясняется бытовыми сложностями – очень трудно проживать на одних квадратных метрах с незнакомым человеком. При желании продать долю необходимо предварительно поставить в известность всех совладельцев, так как они обладают преимущественным правом на ее приобретение (п.1 ст. 250 ГК РФ). Извещение должно быть конкретным с указанием всех важнейших условий – размер доли, стоимость и другие. Сделать это допускается следующими способами:

• лично – в этом случае лучше взять расписку с получателей, чтобы при необходимости доказать факт вручения уведомления;
• через почту заказным письмом (в нем должно быть описано вложение и уведомление получателю);
• через нотариуса заявлением на специальном бланке.

Важно! Иногда продавцы идут на хитрость и сознательно предлагают завышенную цену, чтобы отпугнуть совладельцев недвижимости. Однако если они откажутся он будет обязан выставить аналогичную стоимость для сторонних покупателей. 

После получения уведомления у совладельцев есть месяц на предоставление ответа. Если желание купить долю высказали сразу несколько субъектов выбор остается за продавцом. При получении письменного отказа всех собственников можно искать покупателя на стороне и оформлять с ним договор купли-продажи.

Важно! Закон четко обозначает как отказаться от приобретения доли физлицу – составить письменно заявление или отправить заказное письмо.

Если приоритетное право совладельцев оказалось нарушено, и сделка была осуществлена без их согласия, в соответствии с п.3 ст.250 ГК РФ на протяжении трех месяцев с момента получения информации о нарушении они вправе через суд требовать перевода прав и обязанностей покупателя.

При реализации доли заключается стандартный договор купли-продажи, порядок оформления которого регламентируется ст. 554 и ст.555 ГК РФ. После подписания соглашения новому собственнику необходимо обратиться в территориальный орган Росреестра для регистрации приобретенного права на долю в квартире.

Важно! В соответствии с положениями ст.42 №218-ФЗ, отчуждение доли требует нотариального удостоверения процедуры.

Особенности продажи доли родственникам

Продажа доли в пользу родителей либо иных близких родственников осуществляется в общем порядке при одном существенном отличии – налоговый вычет с суммы, которую потратили отец и мать на покупку доли получить невозможно. Чтобы не платить налог многие предпочитают заключать не договор купли-продажи, а оформляют дарственную. При выборе этого способа факт передачи денежных средств никак не фиксируется и обязанность уплаты налога не возникает.

Продажа родственникам доли, имеющим более далекое родство, тождественно заключению сделки с любыми другими лицами. Доход, приобретенный от такой сделки, облагается налогом по ставке 13% в случае пребывания доли в собственности менее пяти лет. Эта обязанность возникает после завершения оформления всех документов. Также необходимо подать в ФНС декларацию по форме 3-НДФЛ. Она предоставляется в территориальный налоговый орган по месту регистрации лица, продавшего долю.

Необходимые документы

Основной перечень документов для продажи доли в квартире включает в себя:

• общегражданский паспорт;
• доверенность (при условии совершения сделки представителем продавца);
• письменные отказы совладельцев от покупки либо документальные подтверждения факта извещения;

Скачать образец заявления-уведомления собственников о продаже доли в квартире

• выписка из Росреестра – чтобы убедиться, что в отношении доли не составлено соглашение о залоге и она точно принадлежит продавцу на праве собственности;
• выписка из домовой книги либо справка по форме-9;
• кадастровый и технический паспорт квартиры;
• документы, удостоверяющие получение права собственности на долю, – наследственные бумаги, договор купли-продажи, мены, дарения или приватизации;
• справка об отсутствии долга за коммунальные услуги.

Скачать образец акта приема-передачи доли в приватизированной квартире

Список может дополняться в зависимости от конкретных обстоятельств сделки и особенности продажи. Например, при реализации доли семейным лицом необходимо согласие на сделку второй половины.

Отчуждение доли через дарение

Если договориться с совладельцами квартиры не получается или отсутствует желание продавать долю именно этим лицам можно заключить договор дарения. В этом случае согласие других собственников не имеет значения и часть жилплощади передается любому лицу. Правда, всегда существует риск признания сделки мнимой, если у заинтересованных субъектов получится доказать, что на самом деле имел место завуалированный факт продажи имущества.

Отчуждение через договор займа

Также можно не спрашивать согласия других собственников при заключении договора займа. По его условиям продавец получает в долг от покупателя определенную сумму под залог принадлежащей ему доли на определенный срок. По его окончании деньги намеренно не возвращаются и производится окончательная передача залога покупателю с целью погашения задолженности. Реализовать эту схему получится не менее, чем через три месяца после заключения соглашения.

Важно! Этот способ требует грамотного юридического оформления, в противном случае существует риск выйти за рамки закона.

Порядок завещания доли

Российское законодательство позволяет собственникам жилья оформить завещание доли, чтобы наследник гарантированно получил причитающееся ему имущество. Наследодатель вправе менять завещательный акт неограниченное количество раз – законную силу приобретет последний из них. При этом он практически не ограничен в праве распоряжения имуществом и может завещать его не только родственникам, но и другим субъектам. Однако существуют категории лиц, имеющих право на обязательную долю, обойти которых при составлении завещания невозможно:

• несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя;
• супруг/супруга, находящийся на иждивении по причине неспособности трудиться;
• пожилые нетрудоспособные родители.

Размер такой доли составляет не меньше 50% от доли недвижимости, которая причиталась бы лицу при наследовании по закону. Наследники имеют право отказаться от имущества, но в случае изменения своего решения на основании ст.1157 ГК РФ вернуть долю они уже не смогут.

Важно! В соответствии со ст.1122 ГК РФ, имущество, которое было завещано двум и более лицам без разграничения на части признается завещанным им в равных долях.