Если квартира какое-то время пустует, удобно поселить в неё квартирантов. В этом случае собственник избавляется от расходов, связанных с её содержанием, т. к. не нужно оплачивать коммунальные услуги, которыми не пользуешься. Вместо этого появляется возможность получить определённый доход за предоставление жилой площади. Последующее выселение квартирантов из квартиры происходит по взаимной договорённости или в принудительном порядке. Процедура выселения зависит от того, как были оформлены взаимоотношения собственника и квартиросъёмщика – путём оформления договора аренды, через устную договорённость и т. д.
Возникновение конфликтной ситуации
Спорная ситуация между собственником и квартирантом чаще всего возникает, когда владелец квартиры желает выселить съёмщика раньше оговоренного срока, или, когда квартиранты отказываются освобождать жилую площадь после окончания срока действия аренды. Чтобы застраховать себя от возможных проблем в будущем, сторонам лучше оформить договор аренды, в котором будут указаны основные моменты их взаимоотношений. Имея на руках такой документ, арендатор и съёмщик чётко представляют, на какой срок предоставлено жильё и по каким причинам договор может быть аннулирован досрочно.
Если жильё сдаётся без договора аренды, по устному соглашению, обе стороны находятся в более рискованном положении: квартирант может оказаться без жилья в любой момент, а собственник может недополучить арендную плату.
Основания
Выселение по сути – освобождение жилой площади от проживающих там лиц, если их дальнейшее пребывание нежелательно для собственника. То есть, если стороны не смогли договориться о добровольном освобождении жилья, решение о выселении принимает суд. В общем случае причины, по которым суд имеет право выселить квартирантов, могут быть следующими:
- нецелевое использование предоставленной для проживания квартиры. Нельзя, например, размещать в жилой квартире промышленное оборудование и заниматься производством товарной продукции;
- многократно повторяющееся нарушение прав и интересов лиц, проживающих по соседству, например, прослушивание громкой музыки или проведение ремонтных работ в неположенное время без согласования с соседями;
- выполнение перепланировки без получения соответствующего разрешения.
Помимо этого, из квартиры могут выселить в случаях:
- незаконного вселения;
- признания помещения аварийным;
- длительного отсутствия жильца в квартире;
- наличия ипотечной задолженности;
- неуплаты счетов по услугам ЖКХ в течение 6 месяцев или более (для муниципального жилья);
- расторжения брака с собственником;
- смены собственника;
- окончания срока действия договора аренды и т. д.
Суд может рассмотреть и другие причины для выселения. Например, если договор аренды рассчитан на срок до одного года, то основанием для выселения может быть неуплата за жильё в течение двух месяцев. Если квартира сдаётся на срок, превышающий 1 год, выселить могут, если накопилась 6-месячная задолженность по арендной плате.
Что говорит закон
Нормативное регулирование отношений собственника и квартиранта осуществляется с учётом интересов обеих сторон. Закон предусматривает определённый порядок действий при подписании договора об аренде и его расторжении. Перед тем, как выселить квартирантов из своей квартиры, собственник должен чётко представлять последствия такого шага.
Вопросы, связанные с принудительным выселением и расторжением договора аренды, регламентированы Гражданским кодексом и Кодексом административных правонарушений РФ. Согласно положений ст. 687 ГК РФ:
- прервать действие договора об аренде без дополнительных условий имеет право только квартирант. О своём намерении выехать он должен сообщить собственнику за три месяца;
- если съёмщик не согласен с требованием собственника освободить помещение раньше предусмотренного договором срока, выселение возможно только через обращение в суд.
Договор аренды относится к категории гражданско-правовых документов. Из этого следует, что при его оформлении стороны имеют право согласовывать и устанавливать правила предоставления жилья, а также условия досрочного выселения.
Несмотря на то, что по закону, собственник имеет право распоряжаться квартирой по своему усмотрению, в ряде случаев суд может признать действия владельца жилого помещения неправомерными. Например:
- если собственник предпринимает попытки выселить квартиранта самостоятельно, без обращения в суд, то, согласно ст.19.1 КоАП, это может быть расценено, как самоуправство. Такие деяния предусматривают штраф в размере 100-300 рублей;
- если в результате самовольного выселения квартиранта был нанесён ущерб имуществу последнего по вине собственника, такие действия могут быть наказаны в соответствии с УК РФ. В качестве штрафных санкций в этом случае может быть денежная компенсация на сумму до 80 тысяч рублей или заключение под стражу на срок до полугода.
Как происходит выселение
Практика показывает, что инициатором расторжения договора аренды чаще бывает собственник, который желает избавиться от квартирантов и выселить их за неуплату, жалобы соседей, антисанитарию и т. д. При этом владелец жилья должен учитывать, что, если в договоре не указан срок его действия, то он будет считаться действительным в течение 5 лет. Пока договор имеет силу, собственник не имеет права менять его условия.
За три месяца до окончания срока действия договора аренды, собственник должен сообщить квартиранту свои дальнейшие планы: намерен ли он продлевать договор или желает прекратить аренду. Если владелец жилья никак не обозначил свои намерения, договор продлевается на такой же срок и на тех же условиях.
Если квартирант проживал в квартире собственника на основании устной договорённости и условия сдачи жилья в аренду никак не оформлялись документально, то суд, скорее всего, примет решение в пользу владельца жилья на том основании, что никаких прав на проживание в данном помещении у съёмщика в этом случае нет. При этом суд не вправе требовать с квартиранта покрытия задолженности по арендной плате.
Добровольное выселение
Если собственник по каким-то причинам решил расторгнуть договор аренды, он может предложить квартиранту «мирное» решение вопроса, т. е.:
- владелец квартиры в письменной форме сообщает съёмщику об изменении своих планов относительно предоставленного ему жилья;
- в уведомлении собственник предлагает квартиранту добровольно освободить помещение;
- в ходе личных переговоров стороны приходят к взаимоприемлемому решению;
- квартирант добровольно выселяется в оговоренные сроки.
Если владелец квартиры согласен продолжить аренду после устранения допущенных съёмщиком нарушений, квартиранту предоставляется время на устранение недочётов (например, на наведение порядка или погашение задолженности по ЖКХ).
Принудительное выселение
Собственник обращается в суд с исковым заявлением о выселении квартиранта в том случае, когда квартирант отказывается добровольно освободить жилое помещение. Заявление должно включать:
- наименование суда. Как правило, это районный суд по месту регистрации ответчика;
- личные данные истца, ответчика и третьего лица (ФИО, адрес);
- наименование документа, например: «Исковое заявление о выселении временных жильцов из жилого помещения, предоставленного по договору социального найма»;
- адрес квартиры и условия договора аренды;
- суть претензии, например, отказ квартиранта освободить помещение;
- основания для выселения, со ссылками на нормативно-правовые документы;
- просьбу к суду посодействовать выселению;
- перечень прилагаемых к иску документов;
- дату подачи, подпись истца.
К исковому заявлению прилагают:
- квитанцию об уплате госпошлины;
- документальное подтверждение права собственности на жильё;
- выписку из ЕГРП;
- при необходимости – выписку из домовой книги;
- любые подтверждающие документы, имеющие отношение к делу, например, показания соседей, фото и видеоматериалы.
Если суд удовлетворил ходатайство истца, ответчик должен освободить помещение в установленный срок. Несоблюдение этого требования приведёт к принудительному выселению приставом-исполнителем.
Действия пристава
Исполнительный лист вместе с решением суда направляется в службу приставов. Ответчик получает уведомление об открытии исполнительного производства, и если по истечении предоставленного ему времени съёмщик продолжает оставаться в квартире, пристав имеет право переходить к принудительному выселению. При необходимости пристав имеет право воспользоваться помощью сотрудников МВД или МЧС.
При выселении должны присутствовать двое понятых из числа лиц, не имеющих интереса в этом деле. По результатам процедуры пристав оформляет акт о выселении с описью имущества.
Из коммунальной квартиры
Собственник может выселить постояльца из коммунальной квартиры за:
- отказ оплачивать коммунальные платежи;
- систематические пьянки и дебоши;
- нанесение ущерба имуществу;
- создание из комнаты производственного помещения, склада, офиса и т. д.;
- самовольное вселение.
Помимо этого, основанием для выселения может быть окончание срока действия договора социального найма, а также лишение родительских прав.
Если жильцу коммунальной квартиры была оформлена временная прописка, собственник, желающий выселить этого квартиранта, должен побеспокоиться о снятии данного гражданина с регистрационного учёта, т. е. переходить к выселению следует после того, как будет аннулировано право квартиранта на пользование жильём. При этом следует помнить, что если квартиранты были прописаны вместе с малолетними детьми, то выселение возможно в случае предоставления другого жилья.
Выселение поднанимателя
Договор поднайма оформляется в случае, когда съёмщик жилья по договору социального найма передаёт эту жилую площадь в пользование третьему лицу. Если квартирант проживает в квартире с договором поднайма, его выселение должно происходить в соответствии со ст. 79 ЖК РФ. Расторжение договора поднайма и выселение жильца осуществляется на основании:
- соглашения сторон;
- несоблюдения съёмщиком условий договора.
Особенность договора поднайма состоит в том, что поднаниматель несёт такую же ответственность за жильё перед собственником, как и наниматель, заключивший договор социального найма. При этом, срок договора поднайма совпадает со сроком договора социального найма, но, если наниматель продлевает свой договор с собственником, это не означает, что автоматически продлевается и договор поднайма: его нужно переоформлять.
Собственник имеет право требовать выселения поднанимателя, если буде выявлено, что последний:
- использует жилую площадь не по назначению;
- нарушает покой лиц, поживающих по соседству;
- бесхозяйственно относится к жилью.
Соседней из квартиры
Шумные соседи, ведущие асоциальный образ жизни, могут доставить множество проблем жильцам многоквартирного дома. Если устные обращения к нарушителям порядка не дают желаемого эффекта, соседи могут инициировать административные меры воздействия, например, потребовать выселить проблемных жильцов из квартиры.
Выселение из соседней квартиры, сдаваемой в наём, должно происходить только при участии арендодателя. Чтобы выселить таких квартирантов, соседи должны фиксировать каждый случай нарушения порядка и сообщать о нём владельцу квартиры. Если нарушения носят систематический характер, соседи могут вызвать санитарно-эпидемиологическую, пожарную службы или же сотрудников полиции для содействия в выселении.
Таким образом, выселение квартирантов в 2019 году может быть добровольным или на основании судебного решения, если стороны не могут прийти к взаимоприемлемому решению возникшей проблемы.
