В долевой собственности находится большинство жилищных объектов России. По мнению риелтор, общая долевая собственность — самый проблемный вид недвижимости. Определим, что она собой представляет, обозначим права собственника доли в квартире, а также дадим рекомендации по заключению сделок.
Что такое доля в квартире
Согласно Гражданскому Кодексу РФ доля — имущество, принадлежащее двум и более лицам на правах общей собственности. Но это понятие часто неправильно понимают. Общая собственность бывает двух видов. Если она принадлежит нескольким лицам и делится на доли, то считается долевой, если же нет, то такую собственность следует называть совместной.
Статистика не дает точных данных по тому, сколько городского жилья находится в долевой собственности. Примерное значение — 50-80%. Оно включает не только коммунальные квартиры, но и жилье в новостройках. Например, нередко рушатся молодые семьи, и тогда их недвижимость приобретает статус долевой. Другой случай — после смерти собственника квартиры родственники становятся владельцами доли его жилья.
В совместной собственности доли в недвижимости не обозначены. Все участники имеют равные права на всю собственность целиком. Так, если супруги осуществляют раздел имущества через суд, то по закону жилье делится поровну, за исключением некоторых обстоятельств (один из супругов вложил больше средств в покупку или приобрел квартиру до брака).
Долевая собственность в свидетельстве определяется как 1/2, 1/4, 1/6 и т.д. Такую недвижимость могут наследовать, приобретать, дарить или делить сразу несколько человек. Доля каждой стороны определяется либо путем переговоров, либо через суд. Примечательно, что если суду не представляется возможным осуществить раздел (на трехкомнатную квартиру претендуют 5-6 собственников), то он отменяет иск. В таком случае единственное решение для владельцев — продажа долевой собственности.
Какая недвижимость может быть поделена на доли
В долевую собственность могут оформляться:
- жилой дом или его часть;
- квартира или ее часть;
- отдельная комната в квартире или жилом доме.
Оформление можно осуществить различными способами. Чаще всего это какая-либо сделка: купля-продажа, рента, дарение, переход права на собственность по наследству. Также возможна приватизация, если речь идет об муниципальном жилище; признание судом права владения человека данной собственностью.
Процедура оформления происходит через регистрационную палату.
Права собственника доли в жилом помещении
Статья 224 (гл. 16 ч. 1) Гражданского Кодекса РФ определяет долю как часть общего имущества. Чтобы это имущество не перешло в упадок, а также соблюдались законы и нормативные акты, каждый собственник наделяется правами и обязанностями в отношении собственной доли.
В отношении своей части собственник вправе совершать любые действия, которые разрешены законодательством для любой другой недвижимости — проживать на своей площади самостоятельно или заселить квартирантов, продать, обменять, подарить. Есть ряд ограничений, так как доля все-таки является частью общего. Именно поэтому необходимо всегда считаться с остальными владельцами.
Квартирный вопрос здесь поставлен очень остро, так как имеет большое количество нюансов. Например, в отличие от коммунальной квартиры, в долевой собственности нет четких разграничений, а все зависит лишь от договоренности сторон. Много проблем возникает в отношении однокомнатных квартир. В таком случае заселение квартирантов или совместное проживание может стать причиной скандалов вплоть до судебных разбирательств.
Тем не менее долевое имущество имеет некоторые плюсы. Так, собственник имеет право на регистрацию по данному адресу (другими словами, он может здесь прописаться). Причем зарегистрировать он может не только себя, но и любое другое лицо без согласия остальных владельцев долей жилья. Но количество прописанных граждан, конечно, ограничено. Если органы УФМС посчитают, что на данной жилплощади физически не сможет проживать еще один человек, то в регистрации откажут.
Собственник доли имеет право на потребительский (!) кредит. Заложить свою долю в квартире будет невозможно, провести нормальную оценку стоимости, соответственно, тоже. В редких случаях такую недвижимость получается внести под залог. Процентная ставка тогда выходит значительно выше средней.
Есть небольшая тонкость при покупке доли квартиры. Даже если предыдущий владелец через суд или по договоренности установил свои границы в квартире/доме, то они потеряют свою актуальность при сделке купли-продажи. Новому собственнику придется заново устанавливать долю.
Обязанности собственника доли в жилом помещении
С приобретением доли жилья, гражданин не только приобретает ряд прав, но и наделяется обязанностями. Статья 249 ГК РФ гласит, что каждый владелец несет расходы по содержанию пропорционально своей доле. Расходы включают:
- Налоги.
- Коммунальные услуги.
- Затраты на ремонт квартиры или имущества многоквартирного дома.
Помимо ГК РФ, обязанности собственника доли определяет Жилищный Кодекс РФ. Прежде всего необходимо использовать помещение по прямому назначению — для проживания. Квартиранты (это кто не является собственником, но живет в квартире, выплачивая аренду) обязаны соблюдать чистоту, соблюдать правила проживания в многоквартирном доме.
Согласно статье 153 ЖК РФ оплата услуг ЖКХ должна вноситься своевременно. Эта обязанность появляется одновременно с правом собственности.
Продажа доли в квартире
Когда собственность является совместной общей, то для отчуждения от квартиры необходимо согласие всех совладельцев. Продажа, дарение и другие операции проводятся от имени всех лиц, владеющих недвижимостью. Так, они должны будут дать письменное согласие на сделку, подписать соглашение. При этом, как правило, продается вся квартира. Это регламентировано статьей 253 ГК РФ.
Владение долей дает право без согласия других совладельцев распоряжаться собственной частью на личное усмотрение.
Важно! Должна быть четко выделена доля, и соблюдено правило преимущественной покупки.
На данное правило указывает статья 250 ГК РФ. Его суть заключается в том, что собственник при продаже своей доли в первую очередь должен обратиться к другим совладельцем с предложением о покупке в письменной форме. Стоимость устанавливается произвольно. Если в течение месяца не пришел ответ, то продажа долевой собственности стороннему лицу становится законной.
Если собственник утверждает, что его права на преимущественную покупку нарушены, ему следует в течение 3-х месяцев обратиться в суд для возвращения своего права.
Права ребенка в сделке
Как происходит оформление сделки, если один из собственников — несовершеннолетний?
Если ребенок имеет доли собственности в квартире, то он является участником сделки купли-продажи. Но так как дети в возрасте до 18 лет по статье 21 ГК РФ признаются лицами с неполной дееспособностью, участие родителей в сделке обязательно.
За малолетних граждан (до 14 лет) все обязанности выполняют законные представители (родители).
Дети в возрасте от 14 до 18 лет в договоре расписываются самостоятельно. При этом родители должны дать письменное, нотариально заверенное согласие.
Законные представители могут принять решение за несовершеннолетнего владельца доли, но для этого им придется получить разрешение Органов опеки и попечительства. Это нужно, чтобы права ребенка при отчуждении недвижимости не были нарушены.
