Покупка квартиры – это важный шаг, к которому необходимо тщательно подготовиться. В частности, обязательными к разрешению должны быть вопросы о состоянии жилья, расчетах с покупателями, а также способах приобретения недвижимости. Одним из вариантов покупки квартиры является ее оформление на нескольких лиц. При выборе такого способа каждому из собственников будет принадлежать не вся недвижимость, а определенная доля в квартире.
Доля в недвижимости: что это такое
Законодательство РФ предусматривает возможность приобретать вещи или ценности как в индивидуальное, так и в общедолевое владение. При покупке вещи несколькими лицами, она может не разделяться на части и считаться совместной собственностью. Если же имущество условно разделяется на несколько хозяев, возникает право на какую-то его частицу – долевое право. Эта часть может называться долей, квотой или паем.
Наиболее часто разделение на несколько частей встречается при оформлении недвижимости.
Доля в квартире представляет собой часть права на это помещение, которое имеет определенное всеми собственниками числовое выражение и указывается в правоустанавливающих документах (листах записи, выписках, справках и т.д.). Владение каким-то процентом от недвижимого имущества не означает права распоряжаться комнатой или несколькими квадратными метрами здания. Доля определяет размер права, на которое может рассчитывать владелец.
В отличие от совместного владения, которое не имеет числового выражения и предполагает равные права на недвижимость, общедолевая собственность закрепляет точный размер прав на помещение. Например, при обозначении совместной собственности используют понятие «доля 1-1 в квартире», что означает отсутствие дробления на прав на квоты. При обозначении размера притязаний на квартиру, которая разделена на отдельные части, используют дробные числа, например: 0,25 % — 1/4 от имущества. Размер такого владения не может быть произвольно изменен субъектами права.
Как выделить долю в квартире
Поскольку наличие квоты в помещении не решает вопроса о том, какая его часть принадлежит правообладателю, беспрепятственное пользование таким жильем возможно только в случае выделения доли каждому собственнику.
Существует два способа определиться с тем, какая часть квартиры будет принадлежать конкретному лицу:
- соглашение всех правообладателей;
- решение вопроса в судебном порядке.
Распоряжение имуществом нескольких лиц возможно только с согласия всех его правообладателей. Такая договоренность об имуществе должна быть зафиксирована в письменной форме, удостоверена нотариально и зарегистрирована в государственных органах.
На практике достичь согласия между всеми дольщиками сложно, так как у каждого из них может быть свое представление о той части квартиры, которая должна быть ему предоставлена. Более того, чтобы выделенная часть в квартире реально использовалась каждым собственником без ущерба интересам других правообладателей, на выделенный участок квартиры необходимо установить отдельную дверь, а это сделать достаточно сложно.
Подавать заявление о выделении доли можно в любой момент обладания квартирой (через год, два, пять или даже десять лет после оформления общедолевой собственности). Такие иски рассматривают районные судебные учреждения, расположенные по месту нахождения недвижимости.
При рассмотрении спора о выделении участка жилья, суд в большинстве случаев ограничен в возможностях учесть права и интересы всех дольщиков. Например, при наличии двух собственников, у которых по ½ квартиры, судья будет решать, кому из лиц следует занять большую комнату, а кому – меньшую. И если у одного из собственников изменятся какие-либо условия (материальное положение, состав семьи), то решение суда о выделении ему доли может быть пересмотрено в его пользу.
Выделение части помещения никак не влияет на вопрос об оплате коммунальных и иных обязательных платежей за жилье. Такие счета должны оплачиваться равнозначно части права, которое есть у собственника на квартиру. Например, если коммунальные службы ежемесячно выставляют 5000 рублей за долевую недвижимость, то каждый владелец должен вносить сумму, равную своей квоте в жилье.
Если квартира находится в 3 одинаковых долях, то размер платежа на каждого обладателя будет рассчитан следующим образом: 5000/3=1 666 рублей.
Купля-продажа части жилья
Купля-продажа долевой собственности имеет некоторые нюансы. Прежде всего, продать такую недвижимость целиком можно только при достижении договоренности об этом всех правообладателей. Кроме того, условия самого договора должны устраивать всех участников. Подписывать соглашение о продаже долевого недвижимого имущества, подавать его на регистрацию также должны все сособственники этого жилья.
Достичь согласия всех владельцев квартиры на ее продажу бывает не просто. Для этого необходимо, чтобы никто из собственников не планировал в ней жить, не возражал против предложенной покупателями цены или имел возможность прийти в назначенный день для подписания договоров.
Если хотя бы один собственник не согласен продавать недвижимость, можно обратиться к более сложному варианту – продаже выделенного из этой квартиры участка. Для этого сначала необходимо спросить, хочет ли кто-либо из других собственников купить предлагаемую часть помещения. Продавать общее имущество можно только после нотариально заверенного отказа сособственников от права выкупа.
Если собственники не имеют желания или возможности выкупать долю у другого владельца, то он может продать ее посторонним лицам. Данный способ не слишком популярен среди граждан: мало кто захочет покупать долю, которую не захотел приобретать никто из других владельцев жилья.
Как оформить сделку
Договор купли-продажи части недвижимости оформляется более сложно, чем сделка по отчуждению квартиры, находящейся в единоличной собственности. Если для регистрации продажи жилья совместными собственниками достаточно подать договор в регистрирующий кадастровый орган, то передавать часть квартиры можно только через нотариуса.
При оформлении соглашения о купли-продажи части жилья нотариус проверяет:
- была ли доля предложена всем сособственникам;
- был ли составлен отказ иных правообладателей от преимущественной покупки части квартиры;
- не ущемлены ли законные права или интересы несовершеннолетних собственников или пользователей недвижимости.
Только после проверки всех сведений нотариус составляет договор и направляет его на регистрацию в отделение Росреестра.
Какие проблемы могут возникнуть при покупке доли в квартире
Если покупатель все же решился на приобретение части недвижимости, в ближайшем будущем он может столкнуться со следующими проблемами:
- невозможность продать «долёвку» по рыночной цене;
- отсутствие взаимопонимания с другими собственниками;
- оспаривание купли-продажи кем-либо из сособственников жилья.
Сегодня квоту в квартире довольно сложно продать, ведь многие покупатели заинтересованы в приобретении не пая в недвижимости, а жилья целиком, не обремененного притязаниями со стороны иных лиц. Даже если владельцу доли удается найти покупателя, то зачастую он предлагает ему более низкую цену, чем имеется на рынке.
Новый собственник доли должен попытаться установить хорошие отношения с другими правообладателями, иначе владельцы квартиры никогда не смогут решать вопросы об оплате за жилье, о его содержании и использовании, а также о возможном выкупе доли кем-то из хозяев.
Также нередки случаи оспаривания купли-продажи кем-либо из собственников, которым не предложили купить долю в квартире. В случае удовлетворения таких требований, договор расторгается, а покупатель должен будет освободить занимаемое им помещение.
На практике проблемными являются договоры купли-продажи помещения, оформленного на ребенка, так как они должны проходить процедуру согласования в территориальных отделах опеки. Если такое утверждение не осуществляется, сделку можно отменить по инициативе заинтересованных лиц, а именно:
- родителей или иных представителей детей;
- органов опеки и попечительства;
- прокурора.
Как можно распорядиться долей в жилье
Размер принадлежащей правообладателю части помещения может быть изменен несколькими способами. Самыми распространенными из них являются:
- купля-продажа принадлежащей квоты;
- заключение договора дарения;
- иное законное отчуждение (например, выделение обязательной доли наследникам).
Наиболее простым способом является передача своей квоты по договору дарения, так как в этом случае собственник не должен предлагать свою часть помещения всем остальным правообладателям и ждать, когда они предоставят ему нотариальный отказ. При дарении доли в квартире достаточно составить договор и зарегистрировать его в органах госрегистрации. Однако получение такого имущества считается доходом, поэтому одаряемый должен заплатить 13% от рыночной стоимости переданной ему части.
Часть прав на недвижимость можно также завещать по наследству, разделить на более мелкие части и отдать кому-нибудь в пользование.
Как отказаться от доли
Если полученная доля в квартире приносит больше беспокойства, чем пользы (например, у хозяина отсутствует взаимопонимание с другими дольщиками, или суммы на содержание и благоустройство намного больше, чем стоимость самого владения), собственник может заявить отказ от такого имущества.
Лишиться права собственности на часть помещения можно как в интересах какого-либо лица, так и без указания правопреемника.
При передаче имущества приемнику, собственник должен составить дарственную бумагу, которая оформляется у нотариуса и регистрируется в Росреестре. В таком документе необходимо указать следующие сведения:
- паспортные данные лица, в пользу которого составляется дарственная;
- полная информация об объекте недвижимости, точный размер передаваемой доли;
- паспортные данные собственника.
Помимо подписи правообладателя, дарственная бумага содержит подпись нотариуса.
Если собственник не хочет продавать или кому-либо передавать долю в квартире, но не имеет возможности ее содержать, он может заявить отказ от такого имущества. Для составления прошения об отказе необходимо обратиться в многофункциональные центры госуслуг с паспортом и документами на объект недвижимости. После регистрации такого заявления, доля в квартире ставится на учет в органах госрегистрации и переходит под государственный или муниципальный контроль.
