Как оформить договор купли-продажи доли в квартире?
Долевая собственность – распространенное явление. Она часто возникает между людьми, не состоящими в родственной связи и не питающими друг к другу теплых чувств. Если жить совместно нет желания или возможности, собственник вправе продать принадлежащие ему квадратные метры. Для этого составляется договор купли-продажи доли в квартире и соблюдаются нюансы, вытекающие из положений действующего законодательства.
Нюансы, связанные с долевой собственностью
Согласно нормам действующего законодательства, долевая собственность имеет следующие особенности:
- у одной квартиры (дома) имеется несколько совладельцев;
- выделение доли в квартире в натуре чаще всего оказывается затруднительным, границы существуют исключительно на бумаге;
- права собственников реализуются по их взаимному согласию;
- расходы, связанные с содержанием недвижимости, распределяются между совладельцами пропорционально их долям.
Сделки, связанные с куплей-продажей доли в квартире, имеют два нюанса. Первый заключается в том, что совладельцы имеют право преимущественной покупки квадратных метров на рыночных условиях (ст. 250 ГК РФ). Это означает, что собственник, решивший реализовать недвижимость, обязан предложить ее в письменном виде другим жильцам.
Второй нюанс – необходимость нотариального удостоверения сделки (ст. 42 ФЗ-218). Если собственник проигнорирует эту обязанность, совершенную операцию признают юридически недействительной.
Алгоритм продажи доли в квартире
Чтобы реализовать долю в квартире, собственник действует по алгоритму, включающему четыре шага:
1. Определение стоимости
Чтобы узнать рыночную стоимость недвижимости, владелец обращается к независимым оценочным компаниям. За их услуги придется заплатить, но они предоставят заказчику подробный отчет, из которого станет понятно, как образовалось итоговое число. Документ станет доказательством на случай возникновения претензий от совладельцев.
2. Получение согласия совладельцев
В ст. 246 ГК РФ прописано, что распоряжение совместной собственностью осуществляется по соглашению между совладельцами. На практике используются следующие способы продажи доли в квартире: продавец собирает жильцов вместе и объявляет о принятом решении или направляет им извещения по почте.
Как правило, собрать собственников жилья оказывается затруднительно, поэтому владелец направляет им письма с уведомлением о вручении. В извещениях указываются значимые условия сделки: стоимость доли, метраж помещения, кадастровый номер квартиры, порядок расчетов, возможность рассрочки, срок передачи имущества и т.д.
После отправки писем гражданин ожидает реакции 30-ть дней. Если совладельцы ответят молчанием или пришлют официальный отказ от заключения сделки, можно продавать долю третьим лицам.
3. Поиск покупателя
Собственник вправе начать его на любом этапе, но заключить сделку можно исключительно после получения отказов от всех совладельцев или месячного ожидания. Цена, по которой будет реализована доля, должна соответствовать числу, указанному в уведомлении в адрес жильцов-соседей.
4. Подписание документов
Как правильно составить договор купли-продажи доли в квартире? Владельцу нужно обязательно указать в документе два нюанса:
- описать предмет договора (указываются сведения о доле и о самой жилплощади – точный адрес, этаж, совокупная площадь и т.д.);
- указать, что на недвижимость наложено обременение, связанное с долевой собственностью.
После подписания сторонами договор подлежит регистрации в Росреестре. Чтобы провести эту процедуру, продавец обращается в территориальное подразделение государственной структуры с пакетом документов, куда входит:
- заполненное заявление;
- общероссийский паспорт заявителя;
- квитанция о перечислении пошлины в сумме 2 тыс. руб.;
- договор купли-продажи доли;
- выписка из ЕГРП, подтверждающая право собственности продавца;
- извещения, подтверждающие уведомление совладельцев, и документы об их отказе от покупки (если имеются).
Срок рассмотрения предоставленных документов Росреестром – семь рабочих дней. Если в информации нет ошибок и противоречий, сведения о новом владельце доли вносятся в ЕГРП, после чего он становится полноправным собственником.
Как оформить договор купли-продажи доли?
Действующее законодательство не предлагает унифицированный образец документа купли-продажи доли. Это означает, что стороны вправе самостоятельно определять содержание документа, добавлять в него пункты по собственному усмотрению. Чтобы соглашение имело юридическую силу, необходимо включить в него следующие обязательные части:
Образец договора купли-продажи
Скачать образец договора купли-продажи доли в квартире
Скачать акт приема-передачи доли квартиры по договору купли-продажи (образец)
Преамбула
Информация о предмете сделки
Прописывается, что продавец реализует покупателю долю в квартире (например, ½, 2/3, ¾ и т.д.). Обязательно указывается номер квартиры, этаж, на котором она расположена, точный адрес жилого дома. Обозначается общий метраж недвижимости и совокупное количество комнат в ней.
В следующем пункте договора стороны прописывают, на каком основании возникла собственность продавца на долю. Даются полные реквизиты правоустанавливающих документов.
Стоимость и порядок расчетов
Обозначается точная сумма, в которую стороны оценивают предмет сделки. Указывается, как покупатель должен передать продавцу обозначенные средства: полностью или частями, в рассрочку, обозначаются сроки. Прописывается, возникает ли у него обязательство внесения задатка.
Гарантии сторон
Прописывается, что обозначенная в договоре цена – существенное условие сделки, при ее изменениях или попытке сокрытия продавцом своих истинных намерений соглашение признают юридически недействительным. Указывается, что документы (в том числе правоустанавливающие), предоставленные продавцом, являются подлинными, что доля в квартире никому не реализована, не подарена, не находится под обременением в виде ренты, залога, долгосрочной аренды, доверительного управления и т.д.
Состояние жилплощади
Обозначается, что покупатель удовлетворен состоянием квартиры. Он произвел ее предварительный осмотр до подписания договора и не выявил дефектов, недостатков, требующих отдельного упоминания.
Прописанные лица
В этом разделе указываются ФИО и паспортные данные других лиц, имеющих право долевой собственности на недвижимость. Эта информация понадобится покупателю, если спустя время он захочет реализовать жилплощадь.
Способ перехода права собственности
Указывается, через сколько дней после госрегистрации сделки стороны составляют передаточный акт, по которому право собственности переходит от нынешнего владельца к покупателю. Оговаривается, в каком состоянии должна быть жилплощадь в момент ее передачи (например, какая мебель и техника должна в ней находиться). Прописывается, что до обозначенного момента риск гибели недвижимого имущества лежит на продавце.
Распределение дополнительных расходов
Указывается, какая из сторон по договору несет расходы, связанные с государственной регистрацией сделки.
Заверения сторон
Обозначается, что при подписании договора стороны ознакомлены с соответствующими положениями ГК РФ, находятся в трезвом уме и твердой памяти, действуют в своих интересах, а не по принуждению третьих лиц.
Количество экземпляров
Прописывается, что соглашение составлено в 3-х копиях, имеющих одинаковую юридическую значимость: по одному для сторон сделки и Росреестра.
В конце договора указываются реквизиты сторон: ФИО, контакты, паспортные данные и адреса проживания. Ниже продавец и покупатель проставляют собственноручные подписи, подтверждающие их согласие со всеми обозначенными в тексте условиями.
Альтернативные способы продажи доли
На практике случается, что совладельцы квартиры в рамках долевой собственности чинят препятствия для реализации квадратных метров. Для этих целей предусмотрено три фиктивных способа продажи имущества:
Залог
Собственник берет в банке кредит под залог имеющейся доли в квартире. Затем он намеренно не рассчитывается по ссуде. Когда просрочка составляет более 3-х месяцев, финансовая организация становится владелицей залога. Гражданин остается с денежными средствами. Этот вариант подходит для тех, кто отчаялся выгодно продать недвижимость.
Займ
Этот способ аналогичен предыдущему. Два физических лица составляют договор займа под залог доли и регистрируют в Росреестре. Спустя время долг «прощается», а недвижимость переходит к новому владельцу.
Дарение
Собственник вправе подарить свои квадратные метры кому угодно, для этого нет необходимости спрашивать согласия соседей. Он может распорядиться всей долей или ее частью, достаточно правильно составить дарственную (в ней указываются ФИО и паспортные данные всех совладельцев).
Например, гражданин, владеющий 20-ю кв. метрами в «трешке» продает 1 кв. м, а остальное продает новому владельцу, потому что у того появляется приоритетное право покупки.
