Ветхое и аварийное жилье считаются непригодными для проживания. Законодательство РФ разграничивает эти понятия. Дома, признанные аварийными, требуют обязательного расселения. Если дом относится к категории ветхого жилья, то квартиры в нем расселению не подлежат. Принадлежность здания к той или иной категории устанавливается межведомственной комиссией.
Когда здание признается аварийным
Аварийным называется здание, которое представляет угрозу для жизни людей по причине того, что более половины его помещений, а также основные несущие конструкции признаны аварийными (ст. 87 ЖК РФ).
Непригодность для проживания определяется по следующим признакам:
- несущие конструкции, фундамент или стены значительно деформированы по причине изношенности или под воздействием природных факторов;
- расчетная прочность конструкции утрачена;
- обнаружен высокий уровень биологического разрушения деревянных конструкций.
Эти признаки говорят о том, что несущие функции строений исчерпаны, а сами они представляют опасность, так как имеется риск обрушения.
При этом главное значение имеет не показатель процента изношенности несущих частей аварийного дома, а состояние стен, фундамента и перекрытий, которые ведут к обрушению. Это обычно характерно для полносборных домов, строений из камня, кирпича, дерева, а также зданий, отстроенных из местных материалов.
Межведомственная комиссия для рассмотрения вопроса о признании дома аварийным представляет районные и городские органы власти. Аварийным может быть признано не только муниципальное жилье, но и приватизированные квартиры.
После обследования зданий комиссия может признать аварийными не все помещения в доме. Жильцы аварийных квартир получают право переселиться в другое жилье. Остальные претендовать на новую квартиру не вправе.
Ветхое и аварийное жилье: в чем разница
Понятие ветхости и критерии отнесения дома к этой категории законом не определены. Обычно это состояние дома, при котором его физический износ достигает такой степени, что дом перестает соответствовать эксплуатационным требованиям.
Ветхое жилье, если соотнести его с аварийным, сравнительно безопасно для его жильцов. Однако это не означает, что жители такого задания испытывают меньшие трудности.
Ветхим дом признается при износе не менее 65% для деревянных домов или мансард и 70% — для кирпичных домов. Однако при таком проценте износа и даже при износе свыше 70% капитальный ремонт не предусмотрен.
Получается, что ветхие жилые дома по всем признакам требуют отнесения к категории аварийных, но чиновники отказываются это признать официально и ремонт таких домов законом не предусмотрен.
Жильцам остается только объединиться, провести независимую экспертизу дома и после получения ее результатов обратиться в суд.
Снос ветхого и аварийного жилья
Ветхие и аварийные здания подлежат сносу при наличии специальной государственной программы или после личного обращения владельца такого жилья. По заявлению жильца решением вопроса о признании жилья аварийным занимается комиссия.
После расселения жильцов дом сносят, иногда часть конструкции сохраняют, чтобы построить на этом месте новое жилье. В РФ запланирован снос бараков, пятиэтажных домов и других видов жилья, построенного еще несколько десятилетий назад.
Каждый регион имеет собственную программу по сносу ветхого и аварийного жилья, которая рассчитана на 2 года. Но даже если дом относится к такой категории, в первую очередь сносу подлежат дома, признанные аварийными до 2012 года.
При этом:
- Обычное расселение не означает улучшение условий проживания. Новая квартира не будет больше по метражу, чаще всего жилье предоставляется из «вторичного» фонда.
- Программа предусматривает постройку нового жилья и последующее переселение жильцов аварийного дома. То есть в отличие от обычного расселения госпрограмма предполагает создание более благоприятных жилищных условий.
Все жильцы вносятся в единый список, права на льготы при переселении никто не имеет. При этом законодательство не регулирует сроки предоставления нового жилья, так что ждать часто приходится долго.
Права жильцов при расселении
По закону жители аварийных домов должны быть обеспечены благоустроенным местом проживания. Согласно п. 1 ст. 89 ЖК РФ выделяемая квартира должна:
- быть благоустроена с учетом стандартов конкретного населенного пункта;
- выделяться в границах населенного пункта, в котором находится аварийный дом;
- соответствовать всем требованиям;
- иметь площадь не меньше предыдущей.
При проживании в комнате или комнатах в аварийной коммуналке, семье полагается комната или комнаты в коммуналке.
Порядок переселения
Аварийное жилье по закону требуется подвергнуть сносу или реконструкции. Список аварийного жилья составляется по особым правилам. Жильцам, внесенным в этот список, полагаются другие квартиры или место временного проживания (ст. 89 ЖК РФ).
Программа переселения осуществляется в зависимости от возможностей конкретного региона, но на основании Постановления № 47 правительства РФ.
При признании здания аварийным по результатам комиссии руководство населенного пункта должно предпринять активные меры по переселению жильцов.
Переселение – это добровольное решение. Если гражданин отказывается переезжать или продавать свое жилье, с ним проводятся переговоры. Если они не привели к договоренности, согласно законодательства РФ администрация может написать заявление в суд за принудительным переселением жильца.
Принудительное переселение требуется произвести с учетом интересов гражданина в отношение размера и качества квартиры, а также ее местоположения.
Если сроки признаны комиссией критичными, переселение производится без согласия жильцов.
Действия для переселения
Для включения своего жилья в программу нужно написать заявление в местную администрацию. После этого комиссия занимается рассмотрением вопроса. Если комиссия отказалась признать жилье ветхим или аварийным, жильцы могут обратиться за защитой своих интересов в суд.
При включении дома в программу расселения, жильцам предоставляются другие квартиры. По закону выделяется такая же площадь, какая была в старой квартире или в соответствии с нормой 15 квадратов на одного члена семьи.
Для получения квартиры по норме нужно предоставить документы, доказывающие, что семья считается малоимущей или нуждающейся. Получить квартиру по норме можно через суд.
При переселении:
- Проживающим в квартире по социальному найму предоставляется квартира точно по тем же условиям.
- Собственникам квартир предлагаются переселение или компенсация стоимости квартиры (выкуп). Размер выкупа должен быть таким, чтобы иметь возможность приобрести аналогичное жилье в пригодном для проживания доме.
При выкупе квартиры собственникам нужно помнить, что комиссия часто занижает выкупную цену, так как ее рассчитывают путем анализа цен на аналогичные квартиры в аварийном жилом фонде. Поэтому потребуется стоимость оспорить в суде, предварительно нужно провести независимую оценку квартиры.
Кроме цены на саму квартиру, в выкупную стоимость должны войти все понесенные убытки в связи с вынужденным переселением:
- расходы на переезд и перевозку вещей;
- компенсация расходов на проезд или бензин, если в связи переездом добираться на работу стало сложнее и убыточнее;
- если пришлось временно снимать жилье, то жильцы вправе получить возмещение арендной платы;
- подлежат компенсации траты на оформление права собственности на новое жилье и стоимость услуг риелтора.
Если квартира по метражу уступает прежней или не соответствует стандартам жилищного законодательства, владельцам аварийного жилья нужно обращаться в суды для защиты своих прав.
Проживая в аварийном здании, семья имеет возможность изменить условия проживания, иногда даже в лучшую сторону, если дом участвует в программе расселения. Жители ветхих домов такой возможности лишены. Поэтому жители ветхих зданий считают более выгодным признать жилье аварийным, то есть перевести его из категории ветхого в аварийное.
