Аварийное жилье – это помещение, для которого характерны частично или целиком разрушенные несущие и опорные конструкции. Обычно данный термин применяется для описания жилища, проживание в котором невозможно или опасно для жизни. Расселение из подобного жилья – это один из наиболее сложных и запутанных вопросов жилищного права. Ведь зачастую это один из тех моментов, когда, на первый взгляд, прозрачные требования закона, не могут быть реализованы на практике в силу бюрократической волокиты и денежных аспектов. Финансированием расселения жильцов должен заниматься муниципалитет, однако, если в местном бюджете есть дефицит средств и эти статьи расходов недофинансированы, то собственники проблемных жилищ будут вынуждены продолжать рисковать своей жизнью и здоровьем. Далее, рассмотрим, когда возможно признание жилья аварийным и что делать владельцам таких квартир.
Законодательство в вопросе аварийного жилья
Вопрос расселения россиян из непригодных жилищ законодательно регулируется на федеральном уровне следующими нормативными актами:
- ФЗ-185 «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» описывает основную цель проводимых в России программ в жилищной сфере, их задачи. На его основе был создан фонд финансирования данных реформ.
- Постановление Правительства от 28.01.06 г. №47, регулирующее основные нормы, по которым жилища могут признаваться пригодными для жизни и наоборот, правила сдачи в эксплуатацию новых строений, снос, либо капремонт старых.
- Жилищный Кодекс. В нем прописаны права, на которые могут опираться владельцы проблемной недвижимости.
Ветхое или аварийное?
Ни один из перечисленных нормативно-правовых актов не раскрывает определение ветхого жилища. Неопубликованные методические рекомендации по вопросам содержания и ремонта жилищных фондов трактуют этот термин, так: ветхим считается помещение, несущие конструкции которого все еще сохраняют свои свойства, но физический износ довольно высок и составляет: для каменных зданий и сооружений более 70%, для деревянных – 65.
Так, хоть ветхие помещения перестали соответствовать всем нормативным требованиям эксплуатации, у них нет явной опасности обрушения.
В то же время аварийные помещения, как понятно из самого определения, были подвержены таким сильным деформациям и износу, что это может стать причиной обрушения, что приведет к жертвам или угрозе здоровья людей.
Процесс признания жилья аварийным
Для того чтобы начался процесс переселения жильцов из аварийного дома, необходимо, чтобы на официальном уровне произошло признание дома не пригодным или опасным для проживания. Этим занимается специальная комиссия. Эта комиссия запускает проведение экспертизы.
Потенциально аварийное помещение должна обследовать команда экспертов, которая составит заключение про техническое состояние дома. Данный вывод передается межведомственной комиссии на рассмотрение. У представителей комиссии есть 30-дневный срок на принятие и оглашения своего мнения по состоянию обследованного дома.
По российскому законодательству экспертизу проводят, чтобы определить:
- деформированы ли конструкции, которые являются основными либо несущими, влияющие на показатели прочности и надежности всей постройки;
- все ли инженерные сети работают исправно или одна, несколько вышли из строя с необратимыми последствиями;
- система вентиляции в доме не соответствует нормам;
- помещение не прогревается выше 18 градусов по Цельсию;
- влажность в помещении выше нормы, установленной законодательством;
- в жилых комнатах отсутствуют окна, а сами комнаты располагаются ниже, чем уровень первого этажа, в подвальном помещении или на нулевом этаже.
Процедура признания жилья ветхим или непригодным имеет особенности, которые необходимо учитывать:
- процесс может быть инициирован как органами местной или государственной власти, так и самими жильцами;
- в состав экспертов входят разнопрофильные специалисты, чтобы дать комплексную оценку помещению, иногда даже привлекаются пожарники или эпидемиологи;
- заключение экспертов не является решением, только комиссия выносит окончательный вердикт;
- если межведомственная комиссия приняла решение, то о нем в обязательном порядке должны быть уведомлены собственники квартир, иначе это считается нарушением закона, что грозит судебным иском;
- как муниципальное, так и частное жилье может быть признано объектом, подлежащем расселению.
Законные права владельцев квартир при расселении
Если межведомственная комиссия приняла решение в пользу признания аварийным жилища, то начинается процесс расселения владельцев квартир и физических лиц с договорами социального найма. Так, по закону сроки расселения людей ограничиваются 1 годом с даты признания дома аварийным. Однако на практике, из-за недостаточного финансирования, это может затянуться на много лет.
В идеале, за этот год собственникам аварийного жилья должно быть предложено равнозначное жилище либо компенсация деньгами в сумме эквивалентной их недвижимости.
Эти правила касаются исключительно собственников квартир, арендаторы в расчет не берутся.
Согласно ст.32 Жилищного Кодекса, собственник в праве самостоятельно решать соглашаться ли ему на равнозначное жилье или он выберет денежную компенсацию. По законодательству сумма компенсационных выплат для всех разная и зависит от соглашения, подписанного двумя сторонами. Если сумма компенсации — это спорный момент для сторон, то дело передается в суд для дальнейшего урегулирования.
В основе расчета возможных размеров финансовой компенсации (выкупа) лежит определенная сумма, основанная на реальной стоимости жилья, по данным специалиста-оценщика.
Обратите внимание! Если решение, принятое оценщиками, не удовлетворительно для любой из сторон, то дело также может быть передано в суд.
Жильцы дома вправе как самостоятельно запустить процедуру признания жилья ветхим или аварийным, так и оспорить в судебном порядке решение межведомственной комиссии.
Процедура расчета цены выкупа (компенсации)
Владельцы расселяемого жилья должны получить в виде компенсации другое жилище или денежные средства. Эти права закреплены в Жилищном Кодексе и должны выполняться.
С юридической точки зрения земля, на которой стоит аварийный дом, после его сноса переходит в муниципальную собственность. Это значит, что жильцы теряют свои жилища, а муниципалитет получает на баланс актив. Потеря собственности жильцов должна быть компенсирована, причем, в обязательном порядке, равноценно.
Как уже упоминалось, компенсация может быть в двух формах:
- имущественной – предложение равноценного жилого помещения в собственность гражданам, лишающимся аварийной недвижимости;
- денежной – компенсация оценочной стоимости владельцу недвижимости.
Понятие равноценное жилье подразумевает получение жилья взамен того, что будет подлежать сносу, в том же районе, такой же или большей площадью. Если речь идет о выкупной цене, то это не только оценочная стоимость аварийного жилища.
Она включает еще и такие пункты, как:
- затраты на поиск альтернативного жилища;
- расходы, связанные с переездом;
- стоимость оформления необходимых документов;
- стоимость необходимого ремонта и многие другие обоснованные сопутствующие траты.
Муниципалитет и владелец по предварительной договоренности должны подписать нотариальное соглашение, в котором будет указана выкупная цена жилища.
Когда добиться соглашения по стоимости квартиры не представляется возможным, решение этой ситуации возлагается на соответствующие правовые органы.
Обратите внимание! Если суд принимает сторону муниципалитета и признает их оценочную стоимость недвижимого имущества, то параллельно он имеет полное право вынести решение про выселение жильца из квартиры в принудительном порядке.
Порядок переселения жильцов из аварийных домов
Расселение из аварийного дома касается как владельцев недвижимости, так и нанимателей жилья. Но для этих двух типов жильцов расселение происходит по-разному.
Собственники по праву получают или денежную выплату, или аналогичное благоустроенное жилище. Нарушения при переселении быть не должно. Жильцы по договору социального найма не имеют подобных прав. Нанимателей расселяют также в равнозначные жилища, однако они продолжают снимать его по договору.
Также при расселении нет возможности воспользоваться правом улучшения жилищных условий, для тех граждан, которые стоят на квартирном учете. Зачастую предоставляемые квартиры не отличаются от предыдущих квадратурой. Однако на практике были случаи исключений.
При расселении преследуется цель уберечь граждан, проживающих в опасных условиях, спасти их жизни и здоровье. Поэтому вопрос предоставления жилплощади большей квадратурой отходит на второй план. Однако, это не запрещено и, если у муниципалитета есть шанс совместить решение данных двух вопросов, то они могут это сделать.
Этапы расселения владельцев аварийных жилищ, при инициации процедуры муниципальной властью:
- Происходит разработка программ и утверждение плана расселения граждан.
- Осуществляется регистрация граждан, формируется перечень домов, которые должны быть снесены либо подлежат капитальному ремонту.
- По списку гражданам предлагают альтернативный вариант для переселения. В случае отказа собственника ему будет перечислена компенсация в виде денежных средств. Стоит отметить, что компенсация будет выплачена только тогда, когда местная казна сможет себе позволить данную статью расходы.
- После расселения аварийного дома, здание подлежит сносу. Необходимо уточнить, что данная процедура может занять не один год.
Этапы расселения владельцев аварийных жилищ, при инициации процедуры жильцами дома:
- От собственников и нанимателей подается коллективное обращение к местным уполномоченным органам, с просьбой провести экспертизу и в последствии признать их дом, как больше не пригодный для проживания.
- От председателя комиссии необходимо получить копию экспертного заключения о текущем состоянии их дома, а также решение, вынесенное межведомственной комиссией.
- Муниципалитет начинает расселение жильцов.
Необходимые документы
Чтобы инициативным жильцам, как собственникам, так и нанимателям, обратиться в межведомственную комиссию по вопросу признания аварийности, необходимо подготовить конкретный пакет документов.
Требующиеся бумаги:
- Заявление. Это должно быть коллективное обращение, подписанное гражданами, проживающими в ненадлежащих условиях.
- Если ранее жильцы подавали подобные жалобы в индивидуальном порядке, то их необходимо приложить к коллективной.
- Каждый подписант коллективного заявления прилагает документы, которые подтверждают их право жить в этих квартирах.
- Из Бюро технической инвентаризации необходимо взять экспликацию, поэтажный план здания и техпаспорт каждой квартиры.
- Также следую приложить заключительную оценку состояния дома, предоставленную независимыми экспертами.
Подать документы для переселения можно тремя способами: обратившись лично к представителям уполномоченного органа, передать обращение через один из офисов МФЦ, оформить онлайн на портале Госуслуг.
Ответные действия комиссии на коллективное обращение
В ответ на коллективное заявление и приложенный к нему вышеперечисленный перечень документов, представители межведомственной комиссии обязаны сделать следующее:
- изучить заявление и ознакомиться с полным пакетом документов от жильцов аварийного дома;
- проверить достаточность собранных бумаг и при необходимости запросить дополнительные;
- сформировать экспертную комиссию, которая должна заняться обследованием потенциально аварийного жилища;
- принять решение на основании экспертного заключения.
Решение комиссии может быть различным. Они могут вынести отказ от расселения, признав их помещения пригодными для проживания; отметить их дом, как тот, что в срочном порядке требует капитального ремонта; обозначить строение, как нуждающееся в реконструкции или перепланировке; определить квартиры невозможными для проживания и эксплуатации; признать аварийными под снос или под реконструкцию.
Свое решение комиссия закрепляет особым распоряжением, впоследствии рассылаемом всем подписантам коллективного обращения в пятидневный срок.
Жилье взамен аварийного: основные характеристики
Помещение, предоставляемое на условиях переселения владельцев обветшалых жилищ, обязано быть благоустроенным, равнозначным по площади, отвечающим всем современным нормам и требованиям, а находится должно территориально в том же районе.
В понятии «благоустроенное жилье взамен аварийного» следует понимать помещение:
- с наличием должных коммуникаций;
- с наличием коммунальных удобств;
- в котором достаточно хорошая планировка;
- с лифтом (в многоэтажных домах);
- с зоной парковки, наличием инфраструктуры вблизи дома, спортивных и детских площадок, зон для отдыха;
- с зелеными насаждениями в округе;
- соответствующее всем нормам российского законодательства;
- с равной квадратурой, либо большее по площади (Количество комнат в квартире не должно браться в расчет).
Обратите внимание! Продажа аварийного жилья возможна. Но такие помещения, как правило, хотят приобрести те, кто рассчитывает дешево купить, а затем от государства получить лучший вариант или новостройку.
Таким образом, квартирный вопрос все еще одна из самых острых тем, особенно если она касается аварийного или обветшалого жилья. Для решения этой проблемы правительство разрабатывает специальные программы, а чиновники на местах пытаются их реализовать. В России на законодательном уровне очень четко сформулирован алгоритм действий жильцов и муниципалитета в решении данного вопроса. Однако на практике, из-за недостаточного финансирования, очень часто уполномоченные органы выбиваются из запланированного графика.
